河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令

第186号

《郑州市房屋专项维修资金管理办法》业经2009年12月31日市人民政府第17次常务会议审议通过,现予公布,自2010年3月1日起施行。

　　　　

　　市　长　赵建才

二○一○年一月十八日



郑州市房屋专项维修资金管理办法



第一章　总　则

第一条　为加强房屋专项维修资金管理,建立房屋维修保障机制,维护房屋专项维修资金所有人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条　本市行政区域内房屋专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

第三条　本办法所称房屋专项维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称房屋共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条　市、县(市)、上街区房地产主管部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的监督管理工作,其设立的房屋专项维修资金管理机构,具体负责房屋专项维修资金日常管理工作。财政、物价、审计等有关部门按照各自职责,共同做好房屋专项维修资金的监督管理工作。



第二章　交　存

第六条　凡单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的,应当建立房屋专项维修资金。

第七条　商品房屋(含经济适用住房、单位集资合作建房及拆迁安置房屋,下同)的房屋专项维修资金由业主交存;廉租住房的房屋专项维修资金由产权人交存。已售出的公有住房的首期房屋专项维修资金由售房单位交存;续交的,由业主交存。

第八条　首期房屋专项维修资金按下列标准交存:(一)出售公有住房的,由售房单位从售房款中提取30%交存;(二)无电梯房屋,由业主按建筑面积每平方米35元交存;有电梯房屋,由业主按建筑面积每平方米65元交存。市房地产主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价,适时调整并公布首期房屋专项维修资金的交存标准。

第九条　首期房屋专项维修资金,业主可以直接存入房屋专项维修资金专户,也可以委托房地产开发企业代交。业主应当在房屋交付使用前,将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。委托房地产开发企业代交的,房地产开发企业应当自收到房屋专项维修资金之日起30日内,将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。尚未售出的房屋,由房地产开发企业在办理房屋所有权初始登记时代交该部分房屋的专项维修资金。公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内,将提取的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十条　未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的,房地产开发企业不得将房屋交付购买人。

第十一条　业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十二条　房屋专项维修资金自交存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由代管单位与专户管理银行按年结存到户。房屋专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息;一年后,按银行同期一年期定期存款利率计息。

第十三条　专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的,其专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。已售公有住房提取的房屋专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构负责管理。

第十四条　房屋专项维修资金管理机构或者业主委员会应当在所在地委托商业银行作为房屋专项维修资金专户管理银行,并开立房屋专项维修资金专户。开立房屋专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。已售公有住房的房屋专项维修资金专户,按售房单位设账,按幢设分账;业主续交时,按房屋户门号设分户账。

第十五条　业主大会决定实行业主自主管理的,专项维修资金管理机构应当将代管的房屋专项维修资金划转业主委员会开立的房屋专项维修资金专户。业主委员会自主管理房屋专项维修资金的,应当接受所在地房屋专项维修资金管理机构的监督。

第十六条　业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期房屋专项维修资金数额30%的,应当由业主续交。商品房屋的房屋专项维修资金数额续交后应不少于首期房屋专项维修资金。公有住房的房屋专项维修资金业主首次续交标准执行本办法第八条第(二)项规定;业主分户账账面余额不足首次续交的房屋专项维修资金数额30%时,应当由业主再次续交,再次续交后的房屋专项维修资金数额应不少于业主首次续交的房屋专项维修资金。续交房屋专项维修资金,可以一次性足额续交,也可以分期续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交方案由房屋专项维修资金管理机构决定。

第十七条　房屋共用设施设备报废后回收的残值,应当用于补充房屋专项维修资金。利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,应当主要用于补充房屋专项维修资金,但业主大会另有决定的除外。

第十八条　房屋所有权转让时,原业主应当向受让人说明房屋专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户帐中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时过户,受让人应当将结余的房屋专项维修资金支付给原业主。当事人之间关于房屋专项维修资金另有约定的,从其约定。

第十九条　房屋灭失的,按照下列规定返还房屋专项维修资金:(一)房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主;(二)公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第二十条　本办法实施前已出售但未建立房屋专项维修资金的房屋,应当按本办法第八条规定的标准补建。



第三章　使　用

第二十一条　房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第二十二条　房屋专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条　房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,按照下列规定分摊:(一)商品房屋之间,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;(二)已售公有住房之间,按照相关楼幢建筑面积从公有住房房屋专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金不足时,差额部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从房屋专项维修资金分户账中按比例分摊;(三)已售公有住房与商品房屋之间,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本款第(一)项、第(二)项规定分摊;(四)未售出房屋,由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

第二十四条　房屋专项维修资金实行政府代管的,其使用按照以下程序办理:(一)业主委员会(相关业主)或者物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;(二)业主委员会(相关业主)在物业管理区域内的适当位置公示使用建议;(三)业主大会通过使用建议;未成立业主大会的,由房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;(四)业主委员会(相关业主)或者其委托的物业服务企业组织实施使用方案;(五)业主委员会(相关业主)或者其委托的物业服务企业持有关材料,向房屋专项维修资金管理机构申请列支;(六)房屋专项维修资金管理机构审核同意后,5日内按规定程序划转房屋专项维修资金;(七)业主委员会(相关业主)在物业管理区域内的适当位置公示房屋维修项目质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十五条　房屋专项维修资金实行业主自主管理的,其使用按照以下程序办理:(一)业主委员会(相关业主)或者物业服务企业提出使用建议;(二)业主委员会在物业管理区域内的适当位置公示使用建议;(三)业主大会通过使用建议;(四)业主委员会或者其委托的物业服务企业组织实施使用方案;(五)业主委员会持使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案;房屋专项维修资金管理机构发现不符合本办法规定和使用方案的,应当责令改正;(六)业主委员会向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知;(七)专户管理银行将所需房屋专项房屋资金划转至维修单位;(八)业主委员会在物业管理区域内的适当位置公示房屋维修项目质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十六条　房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏,不及时维修将严重影响业主使用或者危及房屋安全的,有业主委员会的,由业主委员会先行组织维修;没有业主委员会的,由相关业主推选的2名以上业主代表先行组织维修,所发生费用按照本办法第二十三条规定分摊。

第二十七条　单次维修费用标的达到10万元以上,应当通过招投标方式选定具有相应资质的施工单位进行维修。

第二十八条　业主委员会或者相关业主,可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核,相关费用计入维修和更新、改造成本。

第二十九条　下列费用不得从房屋专项维修资金中列支:(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十条　在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益应当转入房屋专项维修资金滚存使用。



第四章　监督管理

第三十一条　房屋专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位发送房屋专项维修资金对账单,告知房屋专项维修资金的交存、使用情况。业主和有关单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

第三十二条　房屋专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当建立房屋专项维修资金查询制度,随时接受业主和有关单位对其分户账中房屋专项维修资金的交存、使用、增值收益、账面余额的查询。

第三十三条　收到交存的房屋专项维修资金时,房屋专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当出具房屋专项维修资金专用票据。房屋专项维修资金专用票据的购领、使用、保管、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行。

第三十四条　房屋专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。房屋专项维修资金的代管费用,在房屋专项维修资金的增值收益中列支,由同级财政部门核定,并与房屋专项维修资金分账核算。

第三十五条　房屋专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。



第五章　法律责任

第三十六条　公有住房售房单位有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区房地产主管部门责令限期改正:(一)未按本办法第八条第(一)项、第九条第三款规定交存房屋专项维修资金的;(二)未按本办法第二十三条的规定分摊维修和更新、改造费用的。

第三十七条　房地产开发企业有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区房地产主管部门按下列规定处理:(一)违反本办法第十条规定将房屋交付购买人的,责令限期改正;逾期不改正的,处以5000元以上30000元以下罚款。(二)未按本办法第二十三条第(四)项规定分摊维修和更新、改造费用的,责令限期改正;逾期不改正的,处以3000元以上10000元以下罚款。

第三十八条　房地产开发企业违反本办法第九条第二款规定,逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的,市、县(市)、上街区房地产主管部门应当责令限期交存,并由其按照相应的同期银行定期存款利率补交双倍利息。补交的利息计入房屋专项维修资金专户。

第三十九条　业主未按规定或业主大会决议续交、补建房屋专项维修资金,或者拒不分摊维修和更新、改造费用的,业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

第四十条　违反本办法规定,房地产开发企业、公有住房售房单位挪用房屋专项维修资金的,由市、县(市)、上街区房地产主管部门追回挪用的房屋专项维修资金,没收违法所得,并可以处以挪用金额2倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用房屋专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,并建议原颁发资质证书的部门吊销其资质证书。房地产主管部门、房屋专项维修资金管理机构挪用房屋专项维修资金的,由有关部门追回挪用的房屋专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条　房地产主管部门、房屋专项维修资金管理机构违反本办法第二十九条规定的,由上一级行政主管机关责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。业主大会或者业主委员会违反本办法第二十九条规定的,由市、县(市)、上街区房地产主管部门责令改正。



第六章　附　则

第四十二条　本办法自2010年3月1日起施行。2002年10月21日郑州市人民政府公布的《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(市政府令第109号)同时废止。


(内容提要) 进入新世纪，中国对九二年工会法作了重大的修改。修改后的工会法明确规定，中国工会的基本职责就是维护职工合法权益。立国半个世纪后能够以法律的形式固定如此认同工会的基本职责，总算是令人欣慰。中华人民共和国成立以来，对工会的职责之认识经历了怎样演化的呢？工会基本职责的是怎样确立的呢？本文据实回答了这个问题。

对工会职责的认识，随着时代的变化也在不断地充实新的内容。修改后的《工会法》对工会责任所做的规定，是建国以来尤其是中国工会十三大以来，我们工会工作实践经验之总结，在立国半个多世纪后的今天，中国第一次以法律的形式将“维护职工合法权益”作为工会的基本职责明确地固定下来了。

一、五○《工会法》对工会职责的规定

在当时的工会主要负责人李立三的亲自主持下，起草了我国第一步《工会法》。1950年6月29日颁布的《中华人民共和国工会法》（以下简称五○年《工会法》）第二章专门规定了“工会的权利和责任”，突出了工会维护职工权益的宗旨。

第一，工会代表工人和职员签订集体合同之权。

五○《工会法》第五条规定：“在国营及合作社经营的企业中，工会有代表受雇工人、职员群众参加生产管理及与行政方面缔结集体合同之权。”第六条规定：“在私营企业中，工会有代表受雇工人、职员群众与资方进行交涉、谈判、参加劳资协商会议并与资方缔结集体合同之权。”

第二，工会保护工人和职员利益监督法令执行之责。

五○《工会法》第七条规定：“工会有保护工人、职员群众利益，监督行政方面或资方切实执行政府法令所规定之劳动保护、劳动保险、工资支付标准、工厂卫生与技术安全规则及其他有关条例、指令等，并进行改善工人、职员群众的物质生活与文化生活的各种设施之责。”第十二条规定：“各级工会组织的委员或所派谴的代表，持有各该工会组织的证明文件者，得视察各该工会组织所属范围内的企业、机关和学校的工作场所、宿舍等，行政方面或资方不得拒绝，但有特殊规定者除外。”

第三，工会有参加企业管理之权。

五○《工会法》第八条规定：“在国营及合作社经营的企业中，各级工会组织有要求其同级企业行政当局在工会委员会、全体会员大会或者代表会议上报告工作之权，并有代表受雇工人、职员群众参加同级企业管理委员会或企业行政会议之权。”

第四，工会有对职工进行教育之责。

五○《工会法》第九条规定：“工会为保护工人阶级的根本利益，根据其章程及决议进行下列工作”：教育并组织工人、职员群众，维护人民政府法令，推行人民政府政策，以巩固工人阶级领导的人民政权；教育并组织工人、职员群众树立新的劳动态度，遵守劳动纪律，组织生产竞赛及其他生产运动，以保证生产计划之完成；在国营及合作社经营的企业中，在机关、学校中，保护公共财产，反对贪污浪费和官僚主义，并与破坏分子作斗争；在私营企业中，推行发展生产、劳资两利政策，反对违背政府法令及妨害生产的行为。

从这些规定中可以清楚地看到，建国初期工会的职责可以概括为：维护职工权益、监督法令执行、参加企业管理、提高职工觉悟等四个方面。在这四个方面中无不贯彻了维护职工权益的根本宗旨。正是根据《工会法》的这些规定，工会在50年代便形成了“生产、生活、教育”三位一体的工作方针。

二、九二《工会法》对工会职责的规定

1992年4月3日，第七届全国人民代表大会第五次会议通过了中国历史上的第二部《中华人民共和国工会法》（以下简称九二《工会法》）。这部工会法也设置了专章规定了“工会的权利和义务”，在总则中从四个方面规定了工会的职责。

第一，工会组织职工参与管理的职责。

九二《工会法》第五条规定：“工会组织和教育职工依照宪法和法律的规定行使民主权利，发挥国家主人翁的作用，通过各种途径和形式，参与管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务；协助人民政府开展工作，维护工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家政权。”第七条规定：“全民所有制和集体所有制企业事业单位的工会，组织职工依照法律规定参加本单位的民主管理和民主监督。”

第二，工会的两个维护职责。

九二《工会法》第六条规定：“工会在维护全国人民总体利益的同时，代表和维护职工的合法权益。” “工会必须密切联系职工，听取和反映职工的意见和要求，关心职工的生活，帮助职工解决困难，全心全意为职工服务。”

第三，工会动员职工参与经济建设职责。

九二《工会法》第八条规定：“工会动员和教育职工以主人翁态度对待劳动，爱护国家和企业的财产，遵守劳动纪律，发动和组织职工努力完成生产任务和工作任务。工会组织职工开展社会主义劳动竞赛，开展群众性的合理化建议、技术革新和技术协作的活动，提高劳动生产率和经济效益，发展社会生产力。”

第四，工会对职工的教育职能。

九二《工会法》第九条规定：“工会对职工进行爱国主义、集体争议、社会主义教育，民主、法制、纪律教育，以及科学、文化、技术教育，提高职工的思想、道德和科学、文化、技术、业务素质，使职工成为有理想、有道德、有文化、有纪律的劳动者。”

九二《工会法》对工会职责的规定，更反映了中国当时的社会历史状况，在工会实际工作中这些职责被概括为：“全心全意依靠工人阶级，全面履行参与、维护、建设、教育四项职能”的工作指导思想。九二《工会法》和五○《工会法》相比较，当然有其时代背景的不同，因此，对工会的责任的认识也就不完全相同。这些不同表现在法律条文的变化，反映发却是人们的思想观念、价值取向和实际工作作风以及精神状态的不同。自从1951年实际主持工会工作的领导人李立三和1957年全总主席赖若愚，相继遭到错误批判，到1958年中央成都会议提出，改变工会组织体制取消县级工会，1959年的全总负责人刘宁一提出“为工会消亡而奋斗”的口号，直至1967年工会停止工作，工会实际履行职责的实际能力是受到极大限制的，尤其是在工会的上层机关。无论是50年代还是80年代，在理论层面探讨的过程中，人们的一个共同的呼声就是“维护职工的合法权益”才是工会的天职，工会干部也越来越感到需要正确定位工会的职责。

从1978年全总恢复工作以来，做好“桥梁和纽带”就是工会的基本职责，这个观念一致伴随着国家改革的22年，这个观念在工会工作者的工作思想中持续至今。分析九二《工会法》关于工会职责的规定，我们不难看出其时代交替的痕迹。工会组织职工参与的职责，主要表现在参与管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务，协助人民政府开展工作。在基层，工会组织职工参与管理的范围局限于全民所有制和集体所有制企业事业单位。那些大量涌现的非公有制经济组织中，没有赋予工会组织职工参与管理和监督的权利。贯彻工会的维护职能必须强调的是“两个维护”，即“在维护全国人民总体利益的同时，代表和维护职工的合法权益”。在实际工作中要求的是，工会组织履行两个维护职责的时候应当兼顾“国家、集体和个人”三者的利益，工会维护职工具体利益或者说是合法权益则必须以国家利益和集体利益为前提，一个基本的价值观念统治着人们的思想即“个人利益再大也是小，集体利益再小也是大”，由此，职工具体利益往往就被淹没了。按照当时的指导思想全国各行各业以“经济建设为中心”，工会工作实际上更突出的是“经济建设”的职责。伴随着整个社会的思想意识形态的变化，尽管各级工会组织和工会干部付出了极大的努力，工会的教育职能也和其他行业一样很难有取得更大的成效。