山西省人民政府


山西省人民政府令第199号


《山西省文物建筑消防安全管理规定》已经2007年1月5日省人民政府第92次常务会议通过，现予公布，自2007年3月1日起施行。



省　长　于幼军

二○○七年一月十四日





山西省文物建筑消防安全管理规定



第一章　总　则



第一条 为加强文物建筑消防安全管理工作，保护文物建筑免遭火灾危害，根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国文物保护法》、《山西省消防管理条例》以及有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条 本规定所称文物建筑，是指市、县级以上文物保护单位中的古建筑；古墓葬、石窟寺附属的重要建筑或者构筑物；与重大历史事件、革命运动或者著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的近代现代重要史迹、代表性建筑；保管、陈列各类文物的博物馆、纪念馆等重要建筑。

第三条 本省行政区域内文物建筑的消防安全管理，适用本规定。

第四条 文物建筑消防安全管理，实行预防为主、防消结合的方针，坚持专门机关与群众相结合的原则，实行消防安全责任制。

第五条 任何单位和个人，都有依法保护文物建筑消防安全的义务。

第六条 各级人民政府及其县级以上人民政府有关部门对在文物建筑消防安全工作中有突出贡献或者成绩显著的单位和个人，应当给予表彰、奖励。



第二章　消防安全责任



第七条 各级人民政府负责本行政区域内的文物建筑消防安全工作。古建筑群和风景名胜区所在地的人民政府应当制定消防专业规划，并组织实施。

县级以上人民政府公安消防部门按照属地管辖的原则，履行消防监督职责。

县级以上人民政府文物、宗教、旅游、建设、气象、林业、科技等部门在各自的职责范围内，依法做好文物建筑消防安全工作。

第八条 文物建筑管理、使用单位应当成立消防安全组织，配备专职或者兼职消防管理人员，落实消防安全责任制，制定灭火和应急疏散预案，定期组织灭火演练，加强消防安全培训、教育，维护消防设施和器材，建立防火档案。

文物建筑管理、使用单位每年应当从其收入中提取一定比例，用于消防设施、器材的购置、更新、维护以及日常消防安全管理工作的支出。

第九条 文物建筑管理、使用单位的法定代表人或者非法人单位的主要负责人为该单位消防安全责任人，全面负责本单位的消防安全工作，履行下列职责：

（一）贯彻执行消防法律、法规、规章，保障单位消防安全符合规定，掌握本单位的消

防安全情况；

（二）将消防工作与本单位的其他各项工作统筹安排，批准实施消防工作计划；

（三）为本单位的消防安全工作提供必要的经费和组织保障；

（四）确定逐级消防安全责任，批准实施消防安全制度；

（五）根据消防法律、法规的规定，建立专职消防队或者义务消防队；

（六）组织防火检查，督促火灾隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题；

（七）组织制定符合本单位实际的灭火和应急疏散预案，并实施演练。

第十条 文物建筑管理、使用单位可以根据需要确定本单位的消防安全管理人。

消防安全管理人对本单位的消防安全责任人负责，组织实施和落实下列消防安全管理工作：

（一）拟订消防工作计划，组织实施日常消防安全管理工作；

（二）组织拟订消防安全制度并检查督促落实情况；

（三）拟订消防安全工作的资金投入和组织保障方案；

（四）组织实施防火检查和火灾隐患整改工作；

（五）组织实施对本单位消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，确保其完好有效，确保疏散通道和安全出口畅通；

（六）组织管理专职消防队或者义务消防队；

（七）组织开展消防知识、技能的宣传教育和培训，组织灭火和应急疏散预案的演练和实施；

（八）单位消防安全责任人委托的其他消防安全管理工作。

消防安全管理人应当定期向消防安全责任人报告消防安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题。未确定消防安全管理人的单位，前款规定的消防安全管理工作由单位消防安全责任人负责实施。

第十一条 文物建筑管理、使用单位的工作人员和宗教教职人员，以及文物建筑的使用人，应当参加消防教育培训等各项消防活动。

第十二条 文物建筑周边的村民委员会、社区居民委员会以及其他单位应当制订防火安全公约，有针对性地开展群众性的消防安全工作。



第三章　火灾预防



第十三条 文物建筑的管理、使用单位应当做好火灾预防工作，涉及文物建筑的重大消防问题，文物建筑的管理、使用单位应当组织有关专家进行论证。

第十四条 文物建筑工程的消防设计应当依法报公安消防部门审核同意后，方可施工。工程竣工后，应当进行消防验收，验收合格后方可投入使用。

第十五条 文物建筑周围的建(构)筑物应当设置符合国家消防技术规范要求的防火间距。

第十六条 地处林区的文物建筑管理、使用单位，应当加强森林防火工作；地处郊野的文物建筑管理、使用单位应当清除文物建筑周围30米范围内的杂草。

第十七条 高压输变电线路不得跨越文物保护单位。

第十八条 在文物建筑内应当避免使用可燃饰物，对文物建筑内使用的可燃构件和可燃饰物，应当在不影响文物原貌的前提下，进行阻燃处理。

第十九条 文物建筑管理、使用单位应当根据国家有关规定，设置相应的消防器材和设

施。古建筑内火灾危险性大的部位应当安装火灾自动报警系统，并定期检测，保持完好。消防设施的设置，不应当造成对文物建筑的损坏，不应当影响文物建筑的原有环境风貌。

第二十条 文物保护单位应当设置消防给水系统，水量、水压应当满足直接灭火的需要。消火栓应当配备足够数量的消防水带、水枪，并方便取用。

设置室内消防给水系统影响古建筑原有风貌的，可以将室内消防给水系统设在室外，并做好相应的保护措施；室内不设置消防给水系统的应当加大灭火器材的配置量。

第二十一条 文物建筑管理、使用单位应当依法安装避雷设施，并定期检测、维修，保证完好。

第二十二条 经批准在省级以上文物保护单位的保护范围和文物建筑内施工的，文物建筑管理、使用单位与施工单位应当共同制定消防安全措施，严格管理制度，明确责任，并符合下列要求：

（一）不得损坏原消防设施，如确需变更的须经公安消防部门批准；

（二）因施工需要搭建的临时建筑，应当符合防火要求；

（三）施工中使用油漆、稀料等危险化学品的应当限额领料，禁止交叉作业，禁止在作业场所装配、调剂用料；

（四）施工中使用电气设备，应当符合有关技术规范和操作规则，电工、焊工等特种施工人员应当持证上岗；

（五）施工作业需要动火的应当履行动火审批手续，并在指定地点和时间内进行；

（六）现场废料及易燃可燃材料应当及时清理；

（七）施工现场应当配置相应的消防器材。

经批准在其他文物保护单位的保护范围和文物建筑内施工的，应当符合前款规定的要求，县级以上公安消防部门对其

实施行政处罚时，可以参照本规定第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条的有关规定执行。

第二十三条 文物建筑管理、使用单位应当严格管理一切火源、电源和各种易燃易爆化学危险品。

第二十四条 在文物保护范围和建设控制地带内，以及保管、陈列各类文物的博物馆、纪念馆等重要建筑内禁止生产、储存和经营易燃易爆化学危险品。

文物建筑内禁止堆放柴草、木料、杂物等易燃物品。

文物保护范围内禁止燃放烟花爆竹；禁止吸烟。

在文物建筑的醒目位置应当设置防火标志说明。

第二十五条 在文物保护单位内进行宗教活动，需要点灯、燃烛、焚香的，应当在指定地点进行，并有专人看管，落实防火措施。

第二十六条 禁止在文物建筑内用火、用电。确需安装、使用电气设备、设置生产用火的，有关单位应当依法报请上级文物行政主管部门和当地公安消防部门批准。

有关单位在安装、设置电气设备、生产用火过程中，应当遵守消防安全规定，并采取相应的

消防安全措施。

第二十七条 在文物保护范围内举办祭祀、庙会、游园、展览等大型活动，具有火灾危险性的，主办单位应当依法将活动方案、灭火和应急疏散预案等相关资料报当地公安消防部门审核同意后，方可举办。

第二十八条 在文物保护单位的保护范围和文物建筑内拍摄电影、电视的，应当依照国家有关规定办理相关批准手续。



第四章　灭火救援



第二十九条 文物建筑管理、使用单位，应当建立义务消防组织，并定期组织灭火演练。

第三十条 距离当地公安消防队较远的列入世界遗产名录和全国重点文物保护单位的古建筑群的管理单位，应当建立专职消防队。

专职消防队的建立，应当符合国家有关规定，并报省级公安消防部门验收。

第三十一条 消防器材、设施不得用于与灭火救援工作无关的事项。

第三十二条 任何人发现文物建筑发生火灾时，都应当立即报警；发生火灾的单位应当立即组织力量扑救火灾，邻近单位应当给予支援。



第五章　法律责任



第三十三条 违反本规定第十四条规定，有下列行为之一的，由县级以上公安消防部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用，可以并处工程概算1%-5%的罚款，并对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告或者200元以上2000元以下罚款：

（一）文物建筑工程的消防设计未经公安消防部门审核或者经审核不合格，擅自施工的；

（二）依法应当进行消防设计的文物建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的。

第三十四条 违反本规定第二十二条第（一）项、第三十一条规定的，由县级以上公安消防部门对相关责任单位处以5000元以上3万元以下罚款，并对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告或者200元以上2000元以下罚款。

有重大火灾隐患，经公安消防部门通知限期改正而逾期不改正的，依照前款规定予以处罚。

第三十五条 违反本规定第二十七条规定的，由县级以上公安消防部门责令当场改正；当场不予改正的，责令停止举办，可以并处3000元以上3万元以下罚款，并对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告或者200元以上2000元以下罚款。

第三十六条 违反本规定第十五条、第十六条、第十八条、第二十二条第（二）项、第

二十四条第二款规定的，由县级以上公安消防部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停止使用，可以并处2000元以上2万元以下罚款，并对单位直接负责的主管人员处以警告或者200元以上2000元以下罚款。

第三十七条 违反本规定第二十二条第（五）项、第二十四条第一款规定的，由县级以上公安消防部门责令停止违法行为，可以并处2000元以上2万元以下罚款，并对单位直接负责的主管人员或者其他直接责任人员处以警告或者200元以上2000元以下罚款。

第三十八条 违反本规定第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条第（四）、（七）项、第二十六条、第二十八条规定的，由县级以上公安消防部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用，可以并处1000元以上1万元以下罚款，并对文物建筑管理、使用单位、施工单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告或者200元以上2000元以下罚款。

对火灾隐患不及时消除的，依照前款规定予以处罚。

第三十九条 违反本规定第二十二条第（三）项、第（六）项、第二十四条第三款、第二十五条规定的，由县级以上公安消防部门责令当场改正，可以并处1000元以上1万元以下罚款，并对文物建筑管理、使用单位或者施工单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告或者500元以上1000元以下罚款。

第四十条 违反本规定第八条规定的，由县级以上公安消防部门责令限期改正；逾期不改正的，对文物建筑的管理、使用单位处以1000元以上1万元以下罚款。

第四十一条 违反本规定第九条、第十条规定的，由县级以上公安消防部门责令限期改正；逾期不改正的，对文物建筑的管理、使用单位的消防安全责任人或者消防安全管理人处以200元以上2000元以下罚款。

第四十二条 行政机关的工作人员在消防工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，给国家和人民利益造成损失，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第六章　附　则



第四十三条 本规定自2007年3月1日起施行。




物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期