北京市人民政府


北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知


京政发[2008]8号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　现将《北京市限价商品住房管理办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。


二〇〇八年三月二十六日
北京市限价商品住房管理办法（试行）


第一章 总则

　　第一条 为调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，规范本市限价商品住房建设和管理工作，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

　　本市行政区域内限价商品住房的建设和管理活动适用本办法。

　　第三条 限价商品住房建设和销售管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹，以区县为主；自愿申请，逐级审核；公开透明，公平公正；限制交易，动态监管。

　　第四条 市政府负责建立本市限价商品住房管理工作协调机制。市建设、发展改革、国土资源、规划、财政、工商、监察、税务、民政、交通等有关部门和相关金融机构按照职责分工做好相关工作。


第二章 项目建设

　　第五条 市建设、国土资源部门会同市有关部门根据本市限价商品住房需求，组织编制年度建设计划，经市政府批准后组织实施。限价商品住房建设用地在年度土地利用计划及土地供应计划中优先安排。

　　各区县政府按照全市统筹、以区县为主的原则，可自行安排建设用地组织建设；对建设用地不足的区县，市政府可规划专项建设用地，由其负责组织定向建设，并建立相应的财政转移支付办法。

　　第六条 市建设、国土资源部门负责组织建设的限价商品住房项目，由建设单位与其签订《限价商品住房建设销售协议》；各区县政府负责组织建设的限价商品住房项目，由建设单位与各区县政府指定部门签订《限价商品住房建设销售协议》。

　　第七条 限价商品住房项目应尽可能选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善的区域进行建设，方便居住和出行。

　　第八条 限价商品住房建设应遵循节约集约用地的原则。建设单位要严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，采用成熟适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，提高建设水平。

　　第九条 限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。

　　第十条 建设单位对限价商品住房工程质量负责，并依法承担保修责任。

　　第十一条 限价商品住房销售价格以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品住房价格，由市发展改革、国土资源、建设、财政、规划、监察等部门研究确定。

　　第十二条 限价商品住房项目配套公共服务设施和市政基础设施，应符合本市相关建设标准。住宅建设应与配套公共服务设施、市政基础设施同步建设并交付使用。


第三章 供应对象

　　第十三条 限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：

　　（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。

　　（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府

　　结合实际情况确定，经市政府批准后公布。

　　第十四条 申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申请人及其配偶、子女、父母等。

　　第十五条 家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和所拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，家庭住房面积应合并计算。

　　第十六条 家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。

　　第十七条 家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金、有价证券、投资（含股份）、存款、借出款等。

　　第十八条 经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。


第四章 资格审核

　　第十九条 购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。

　　（一）申请：申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》和相关证明材料，向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请。

　　（二）初审：街道办事处或乡镇政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情

　　况进行初审，提出初审意见，将符合条件的申请家庭材料报区县住房保障管理部门。人户分离申请家庭情况应在户口所在地和实际居住地同时进行公示。

　　（三）复审：区县住房保障管理部门对申请家庭材料进行复审，并将符合条件的申请家庭情况进行公示，无异议的，报市住房保障管理部门备案。

　　（四）备案：市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市和区县共享的住房需求档案。

　　第二十条 符合本办法第十三条规定，属于公益性项目涉及被拆迁或腾退的家庭，各区县住房保障管理部门可根据实际情况另行制定相应审核程序，出具审核意见后报市住房保障管理部门备案。


第五章 房源分配和销售

　　第二十一条 各区县政府负责组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据实际情况从中安排一定比例用于统筹分配。

　　市建设、国土资源部门负责组织建设的限价商品住房，由市住房保障管理部门根据各区县需求情况，制定房源分配计划，重点支持市政府确定的公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭、特殊群体以及建设项目所在区县和首都功能核心区居民的需求等。

　　第二十二条 各区县住房保障管理部门负责组织本地区符合条件的申请家庭，通过摇号等方式配售限价商品住房。其中对解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、重点工程等公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭和家庭成员中含有60周岁以上（含60周岁）老人、严重残疾人员、患有大病人员、复转军人、优抚对象的家庭及自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭可优先配售；对其他符合条件的家庭，按照住房困难程度，优先配售给无房家庭。对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上（不含3年）的申请家庭，区县住房保障管理部门可直接为其配售。

　　第二十三条 市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在2个月内确定购房人，向建设单位缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门负责收回并重新分配。各区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。

　　第二十四条 限价商品住房建设单位应按照《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》的有关约定，如实向市和区县住房保障管理部门提供房源情况，按规定销售，配合市和区县住房保障管理部门做好申请家庭选房购房工作。选房购房结束后，限价商品住房建设单位负责将购房家庭情况等相关信息上报市和区县住房保障管理部门备案。


第六章 监督管理

　　第二十五条 限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房“字样。

　　第二十六条 购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。

　　购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。

　　第二十七条 已经市住房保障管理部门备案的申请家庭，其家庭收入、住房和资产等情况在轮候期间发生变化的，应如实向所在区县住房保障管理部门报告，区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核。区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经核实不符合购买限价商品住房条件的家庭，应取消其购房资格。

　　第二十八条 限价商品住房建设单位有下列行为之一的，由相关部门依法处理：

　　（一）未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款，擅自改变土地用途、建设规模和建设时限的，由市国土资源部门

　　处理。

　　（二）违反限价商品住房价格管理有关规定的，由市发展改革部门处理。

　　（三）擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的,由所在区县住房保障管理部门责令其限期收回；不能收回的，由建设单位向区县住房保障管理部门补交同地段限价商品住房与普通商品住房差价，并对建设单位予以处罚。

　　第二十九条 对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请；对已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

　　第三十条 对为申请人出具虚假证明的单位，由市住房保障管理部门提请其上级主管部门或监察部门追究单位主要负责人和相关责任人责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

　　第三十一条 对有关部门和单位工作人员在申请家庭资格审查和限价商品住房建设、销售、管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应追究行政责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。


第七章 附则

　　第三十二条 各区县政府可依据本办法，结合实际，制定具体实施办法。

　　市政府各相关部门可依据本办法，根据职责制定相应配套措施。

　　第三十三条 本办法自发布之日起施行。

论 不 真 正 连 带 债 务

（作者：景征荣，江苏南通慧眼律师事务所律师）


2002年司法考试有一则题为：
甲购买一辆汽车，在开回的路上，因刹车失灵而翻车受伤。在此情况下，他可以请求谁来承担责任？
A．请求商家承担违约责任
B．请求厂家同时承担违约和侵权责任
C．请求厂家承担侵权责任
D．请求厂家承担侵权责任，同时请求商家承担违约责任
2003年6月27日《法律服务时报》对此题解析认为，本题既存在商家的违约责任，也存在厂家的侵权责任。在侵权责任与违约责任竞合时，甲只能选择其一而不能同时要求，答案为AC。
笔者认为，对于商家的违约责任和厂家的侵权责任，甲既可以择一行使，也可以同时或先后行使。只能择一而不能同时行使之说，是将不真正连带债务混同于请求权竞合（责任竞合），不能全面维护受害人甲的合法权益，本题答案应为ACD。
本题涉及到民法的不真正连带债务理论，而该理论迄今尚未被我国民法理论研究和司法实践所重视，以至于实务上遇到此类案件时茫然不知所措，对其处理方式也大相径庭。鉴于此，本文拟对不真正连带债务加以探讨，企望能引起理论研究和司法实务上的重视。

不真正连带债务之含义
不真正连带债务，是指多个债务人就各自立场，基于不同的发生原因而偶然产生的同一内容的给付，各自独立地对债权人负全部履行的义务，并因其一债务人的履行而使全体债务人的债务归于消灭的债务。它建立在德国普通法时期对连带之债二分论（共同连带、单纯连带）基础之上，并逐步从单纯连带中引申、演化而来，由德国学者阿依舍雷率先提出。虽然各国学说理论不一，立法也无明文规定，但其仍为各国法院判例所接受、肯定。
正确理解不真正连带债务的含义，应注意其与请求权竞合及请求权聚合的区别。
不真正连带债务不同于请求权竞合。实践中，不少人把两者混为一谈，认为不真正连带债务是请求权竞合的一种情形，但实际上两者区别是明显的。首先，请求权竞合发生在债权人与一个债务人之间，不存在两个或两个以上的债务人问题。其次，在请求权竞合中，债权人对数个请求权只能择一行使，而不能同时行使。如甲购买乙的彩电在观看时爆炸受伤，依《合同法》第122条规定，甲对乙享有违约和损害赔偿两个请求权，其只能择一行使。但在不真正连带债务中，债权人对数个债务人分别享有数个请求权，其既可择一行使，也可同时或先后行使。文初题中，受害人甲是对两个债务人——厂家和商家，分别享有侵权请求权和违约请求权。对该两项请求权，甲既可择一行使，也可同时或先后行使。
不真正连带债务也不同于请求权聚合。请求权聚合是指债权人可以同时对债务人主张数个不同的请求权，其与不真正连带债务区别在：首先，在请求权聚合，债权人、债务人均为一人；而在不真正连带债务，债务人为多人。其次，在请求权聚合，债权人对一债务人享有多个请求权，且该多个请求权并存，一个请求权的实现，并不引起其他请求权的消灭；但在不真正连带债务，债权人对一个债务人的请求权得到实现后，对其他债务人的请求权就告消灭。再次，在请求权聚合，数个请求权的内容并不同一；而在不真正连带债务中，虽然存在数个请求权，但其给付内容为同一或基本相同，故一请求权的实现将导致其他请求权的消灭。

不真正连带债务之构成要件
构成不真正连带债务，应当符合下列条件：
（一）多数债务人基于不同的发生原因而对债权人负有依不同法律关系而产生的债务。如文初题，商家基于买卖合同关系对甲负合同之债，厂家基于侵权赔偿关系对甲负侵权之债。不同的法律关系，既包括性质不同的法律关系，如违约和侵权，也包括性质相同的同类法律关系，如都是侵权。但即使法律关系性质相同，却不是基于一个法律关系而是基于数个法律关系。如甲盗得乙的耕牛，在赶回的路上牛被丙的汽车轧死。尽管甲、丙均基于侵权赔偿关系负赔偿之债，但因甲、丙分别与乙发生了法律关系，应分别独自承担责任。
（二）债权人对数个债务人均享有分别独立的请求权。如甲擅自将乙托其保管的财产交丙使用，丙将财物损坏，那么债权人乙对债务人甲、丙分别享有违约请求权和侵权请求权，且这两个请求权是互相独立的。
（三）数个债务偶然联系在一起。各债务人只有各自的单一目的，缺乏共同的目的，没有主观上相互联系。数个债务发生联系，给付内容同一，纯属相关的法律关系偶然巧合。尽管部分债务人的履行可使全体债务人的债务消灭，但这只是因债权客观上已得到满足，为维护公平及不使债权人获得额外利益才使其他债务同归消灭，而不是各债务具有共同目的所致。
（四）数个债务人的给付内容为同一（或基本相同），同时债务的清偿不分比例，每个债务人均负有全部清偿的义务，而且一旦某一债务人清偿了其全部债务，那么债权人的债权就得以全部实现，债权人无权再向其他债务人求偿。
（五）多数情况下有终局责任人。终局责任人，指最后真正承担债务责任的人。如甲擅自将乙托其保管的电视交丙使用，丙将电视毁坏。甲、丙虽都是债务人，都负有清偿债务的义务，但就债务的最后承担而言，丙则是终局责任人。如果甲先向乙偿还了债务，甲有权向丙求偿。

不真正连带债务之效力
不真正连带债务的效力，分为对内效力和对外效力及就债务人一人所生的效力。
（一）对外效力，指债权人对债务人之一或全体可以同时或先后为请求，各债务人均负有单独履行全部债务的义务。
（二）对内效力，指债务人间的求偿关系。如果存在终局责任人，在其他债务人先行履行债务时，其他债务人可基于特殊的法律关系向终局责任人求偿。
（三）就债务人一人所生的效力事项，分两点述之：
1、发生绝对效力事项。不真正连带之数个债务在客观上有单一目的，因而举凡满足此目的之事项，如清偿、代物清偿、提存、抵消等皆生绝对效力。
2、发生相对效力事项。除发生绝对效力事项外，其余都发生相对效力。申言之，非但连带债务中发生相对效力事项，于不真正连带债务亦生相对效力，即在连带债务中发生绝对效力事项，如对债务人一人之免除、混同、时效完成、受领迟延等，在不真正连带债务亦生相对效力，对他债务人不生效。但在有终局责任人时，若债权人对其有债务之免除，则对于非终局责任人，于免除限度内，亦生债务消灭之效力。

不真正连带债务之类型
司法实践中的不真正连带债务案例主要有下列类型：
（一）因违约行为与侵权行为竞合而生。这类案例最为常见，文初题即是，再如寄存财物被盗、托运物品途遇交通事故被毁、入住宾馆被害。
（二）因合同上的债务竞合而生。如甲的牛走失，多次寻找不见，甲便与乙、丙分别订立了两份寻牛合同。基于这两份合同，乙、丙对甲各负寻找走失牛的债务，乙、丙分别因两个独立的合同而承担不真正连带债务。
（三）因合同上的赔偿债务与他人侵权之债竞合而生。如甲已向乙保险公司投保的汽车被丙损坏，乙保险公司基于保险合同对甲负赔偿损失的债务，丙因侵权行为亦对甲负赔偿损失的债务，乙、丙对甲负不真正连带债务。
（四）因法定债务与合同债务竞合而生。如一人基于合同，另一人基于法律的规定对某人负扶养义务，便属不真正连带债务。
（五）数人分别因各自的侵权行为，使他人遭受同一的损害。如甲盗得乙的耕牛在赶回途中，牛被丙的汽车轧死，甲和丙便对乙负不真正连带债务。
须注意的是，在数人因各自的侵权行为致他人遭受同一损害时，既可能成立不真正连带债务，又可能成立其他债务，特别是共同危险行为之债和无意思联络侵权行为之债。
1、共同危险行为。共同危险行为也称准共同侵权行为，指二人及二人以上共同实施侵害他人权利的危险的行为，但对造成的损害结果不能判明谁是加害人的情况。其特征：（1）各侵权人均实施了共同危险行为，且正是共同危险行为的发展直接引起侵害后果；（2）加害人不确定，真正加害人只是行为人中的一个或一部分；（3）在责任承担上，各加害人负连带责任；（4）若某人能证明自己没有实施加害行为，其行为与损害结果无因果关系时，方可被免责。
2、无意思联络侵权行为。无意识联络侵权指数人事先并无共同的意思联络而致同一受害人损害。如，甲购买乙生产的淋浴器和丙生产的多功能漏电保护器，安装后甲妻在淋浴时遭电击身亡。其各侵权人的行为只有结合在一起方能引起损害的发生，单独行为并不能导致损害的发生；在责任的确定上因此存在份额问题，即按各人过错程度承担责任。

不真正连带债务与连带债务之区别
实务上对不真正连带债务案件，常常套用连带债务的规定处理。就（1）债务人为多数（2）给付为同一（3）各债务人各负全部给付义务（4）因一债务人履行其义务而全体债务消灭而言，不真正连带债务与连带债务颇相类似，但实际上两者有着本质的区别：