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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文颖律师

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一） 委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括： （1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
我国婚姻法的宏观立法思路与具体方案之重构

2000年11月5日 21:54 江苏社会科学 发表时间：199704
曹诗权/陈小君

内容提要：对我国婚姻法进行修改和重构，既有迫切的必要性，也有现实的可行性。在立法思路上，应当顺应现实的呼唤，肯定婚姻法向民法典的回归，改变现行法律过于简略的规范形式，加大其中财产关系调整的比重，并具有一定的前瞻性。应增设人身份以保护、个人隐私权不受侵犯和不违背公序良俗等基本原则，完善亲属制度和家庭财产制度，以利于整个社会文明程度的提高。

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针对我国现行婚姻法技术上的不足、内容上的遗缺和运作力度的疲软，法学界要求进行修改和完善的动议从八十年代中期开始提出，经过十余年的酝酿、研讨和理论上的争鸣创新，不仅形成渐趋共识的立法建议，而且催动了收养法的颁布、婚姻登记管理条例的施行和最高人民法院一系列重要司法解释的出台。以此为背景，对中国婚姻法进行系统完备的全方位立法重构既有迫切的必要性，也有现实可行性。笔者以学界专家同仁的多年研究成果为借鉴，拟就婚姻法的宏观立法思路与具体方案之重构作简要阐释。

一、我国婚姻法的宏观立法思路

源于调整对象的固有规律、法律规范的技术特性和社会的变革发展等诸方面的客观要求，根据现行婚姻法由于历史条件等因素的影响所存在的主观缺陷，对婚姻法的完善已不能局限于对某些微观具体问题的点滴修改和增补，而应在宏观整体意义上突破现行婚姻法的技术惰性和内容框架，首先展开婚姻法的基本性重塑与再造，实现立法理念的更新、价值重心的移转和既存模式的超越。其基本思路可表述为如下几个方面：

（一）改婚姻法为婚姻家庭法或亲属法，使法律名称与其规范和调整的对象及其功能相吻合，概念的逻辑或词源内涵与外延准确统一，规范体系的形式意义和实质意义协调一致，避免理解适用中的人为牵强和歧义扩张，实现定名上的科学性、准确性以及国际通用性和法名的合理继承性。

（二）顺应中国民法典紧锣密鼓的全面准备和现实呼唤，重新认识婚姻法在法律体系中的地位，肯定婚姻法向民法典的回归。长期以来，人们普遍认为中国婚姻法受前苏联和东欧社会主义国家立法体例的影响，在法律体系中居于独立部门地位。这是特定历史条件下的法律环境、社会背景和理论背景等因素综合作用的产物，也是民法发展相对不足的表现。不可否认，这一主张曾经发挥了一定的积极作用。但现今社会历史条件发生了巨大变化，婚姻法的独立地位受到来自理论和立法实践的双重冲击，面临着新的选择。应该说，从1986年民法通则的公布开始，即正式宣告了婚姻法向民法的回归，确立了中国婚姻法在立法体制上应属于民法的有机组成部分。因此，完善婚姻法，应首先把握其定位，恰当处理它与民法通则和其他民法规范及将来的民法典的关系，使婚姻法作为民法的一个分支内容，成为一个民事特别法。

（三）改变现行法律的概括性、抽象性、简略性规范形式，更正因袭于立法传统经验的“宜粗不宜细”的立法倾向，从“粗放型”的政策化原则转向“细密型”法律化规范，使应有的法律规则尽量详尽、准确、具体，与调整的社会关系贴近，典型化的一般法则不致于成为无用的或宣传式的空洞纲领，从而确保婚姻法的确定性、严密性和操作性等法律特质，增强规范的硬约束力，提高社会适用的安全有效的价值。

（四）明确身份关系的具体内涵，加重财产关系的比例。现行婚姻法一方面重于亲属身份法主导地位，但对身份关系又无基本的规定，有关身份的权利义务空泛无实，难见其独到的法律内涵，使身份权徒具虚名；另一方面对亲属财产关系亦只是提纲挈领，点到为止，表现出明显轻忽的倾向。因此，新的立法有必要顺应中国市场经济模式的发展和物质利益关系对婚姻家庭亲属的强力震荡与渗透的现实，在明确市民社会中最后一个身份王国——亲属身份权利与义务的具体内涵的基础上，进而实现从重伦理关系、重人身关系向重利益关系、重财产关系的转换，加强亲属财产法方面的立法，确认和保护亲属范畴的财产权益，调整婚姻家庭领域的物质利益冲突，创设良好的微观经济秩序，使亲属财产法与社会经济运行轨迹合拍同步，以纠正现行法律在此方面的严重缺陷。

（五）保留必要的程序性规则，充实实体性规范内容。调整亲属身份关系和财产关系的婚姻法，以实体法为本位，重在明确界定各类亲属主体之间的静态权利义务等实体内容，调整这些权利义务的互动和变更。因此，完善婚姻法应以充实实体性规范内容为主。但是，亲属关系并非凭空产生和消灭，而是起因于一定的法律行为或事件，其中诸多亲属身份或财产关系如收养、婚姻、监护、非婚生子女的认领等都与特定的行为相关，并有国家公力干预，须有一定的公示形成或登记管理程序介入。所以，现行婚姻法所具有的程序与实体兼备的立法模式仍具有可行性和合理性，新的立法对必要的程序性规范仍应予以保留并加以完善和健全。

（六）公法功能与私法属性兼顾，保障功能与权利本位并存。作为民法组成部分的婚姻法，无论是身份关系，还是财产关系，都应以主体的权利为价值本位和规范重心，旨在确认和保护主体的身份权及其连带的财产权利与利益，从而具有传统民法的“私法”属性。由于婚姻家庭亲属关系又是一种特殊的民事关系，与市民社会的价值或利益法则不同，它渊源于人伦秩序这一本质的、自然的社会共同体结构，并非目的性利益关系；其自身的存在和功能带有鲜明的公法秩序和社会保障、福利属性，保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系之中；“意思自治”的自律性、授权性与社会规范的强制性、义务性同构一体，不可分割。因此，修改婚姻法，应既注意与民法的一般价值体系相一致，又要留守自身固有的功用法则，做到公法功能与私法属性兼顾，保障功能与权利本位并存。

（七）合理配置规范结构，正面确认、导向与反面禁罚、保障交相呼应，形成法律秩序的完整统一性。作为一套周密的规则体系和秩序典范，婚姻法和其他法律规范一样，无论在总体结构上，还是在必要的具体制度条款上，都应合理恰当地配置法律规范所要求的假定、处理和制裁三个要素，使规范结构完整、简明、疏而不漏，一般性、典型性法律行为或关系模式既有概括性和透明性，又有具体的针对性和操作性，从而设定一般行为模式，保证婚姻法有明确的着力点和控制力，有效地激励、诱导人们的行为选择方向，确认和保护人们的合法积极行为，约束人们的消极行为，制裁、矫正人们的违法行为，创制积极的法律秩序。这不仅是立法技术科学性、严密性的形式要求，也将有利于法律关系主体实现把握、遵守、执行等操作实效的要求，是法律规范社会化的基本前提。

（八）现实性与前瞻性同时兼顾，做到既有法制实效的社会基础，又有变革前景的基本导向。完善婚姻法首先来源于中国近十年来婚姻家庭关系发展变革的实际需要，这些需要既有现实呈示的，也有必然趋向的。因此，新的立法应当充分反映变革现实，并能对作为其社会背景的现实生活起到调整和规范作用。我们不能设计一套只在将来才用得着的方案，等待社会发展到一定的阶段再去适应，而不顾现实生活的实际需求，否则，该方案将失去应有的现实意义。但同时，法律应有一定的稳定性和导向性，不能朝令夕改，反复无常，这就要求在立法时具有预测前瞻性。婚姻法作为关涉每个家庭、每个人而具有普遍性的基本法，其对社会生活、对人们利益的反映，不能仅仅局限和迁就于既存的现实，而应对于根据社会发展规律已经可以预测到的必然的发展态势，给予充分的考虑，并提供明确的导向性规范，使社会生活沿着这个方向行进。这是法律生命力的重要表现和保证。

（九）民族传统性与国际趋同性的兼备，既保留固有法的特色，又容纳继受法的介入。众所周知，婚姻法与社会的公序良俗、与民族文化传统和固有伦理道德联系紧密，有着鲜明的地域、民族特性和传统伦理内涵。任何一个国家在任何一个时期的立法都不能忽视这一规律，否则法律将失去国民的认同而形同虚设。中华民族数千年的历史孕育了丰富的并为举世称颂的婚姻家庭习俗规范和道德文明，被人们世代传承和习用，构成婚姻法的法意识源泉和操作适用的社会基础，我们在立法时必须予以充分的考虑。同时，随着国际社会各种交往的不断扩大，跨国人际互动日益频繁，法域之间的文化碰撞和法律适用成为常态，各国法律相互渗透、相互吸收的趋同化现象渐呈明显。“任何一个原来只含国内因素因而也可以只由国内法律调整的问题都可能日渐介入种种外国的因素，于是各种具有跨国性质的法律问题，从资金技术的国际流动、人类环境的共同保护、国际资源的共同利用和开发、跨国公司行为的规范、国际犯罪的共同防范和惩罚，一直到个人的婚姻、继承等，都不是仍可仅站在狭隘的民族保护主义立场所能解决的，从而驱使各国政府对许多法律原则及其价值的认识渐趋于接近或一致，为国际社会法律的趋同化提供了先决条件。”[1]新的婚姻家庭立法应把握这种走向和机遇，注意从国情和民族传统出发，大胆地吸收人类社会一切优秀的法律文化成果，充分借鉴外国立法中的技术性典范，注重采用国际通行做法，从而使婚姻法在固有与趋同的双向选择中和时代合流，与社会发展同步。

二、我国婚姻法具体立法方案的重构

重构我国婚姻法，在确实把握上述宏观层次的基本思路的基础上，还需突破现行法律一挂多漏的粗线条，对各个具体制度进行微观层次的扩充和构建。这些具体制度涉及诸多方面，非本文所能包容无遗。笔者择其概要，拟定如下具体方案：

（一）扩展基本原则：基于婚姻家庭直接牵涉人伦秩序、个人私生活和公益保障等社会基础性问题，具有私法自治和公力干预双重性，在现有五项基本原则和“四个禁止”的基础上，尚应确立身份权受保护、个人隐私权不受侵犯和不违背公序良俗三项基本原则，使立法的指导思想和基本精神更显丰满和周密。

（二）增补亲属制度：(1)统一法律意义上的各种亲属称谓；(2)明确界定在各种法律规范中具有权、责、利内容的亲属范围和种类，使“近亲属”、“关系密切的其他亲属”等模糊概念有具体指向；(3)划定亲属系统，设立科学的亲属等级的计算方法；(4)针对不同的亲属类别，规定不同的产生、变更、消灭的条件，确立不同程序的权利义务效力；(5)将直系姻亲（如公婆和儿媳、岳父母与女婿）、旁系姻亲、旁系养亲、隔代直系养亲、旁系继亲、隔代继亲等日常关系密切的亲属关系纳入法律确认调整的范围，使其在一定条件下承担与血亲相应的权利义务。

（三）健全结婚制度：(1)法律上不保护婚约，不赋予婚约强制履行的效力，但对恋爱、订婚期间发生的财产流转和损失、人身权侵害赔偿等问题应本着公平、诚实信用、保护妇女和儿童权益及过错原则规定一定的调控、处理和矫正规范，设立相应的民事责任。(2)扩大禁止结婚的亲属范围，将养父母与养子女、继父母与继子女、直系姻亲之间及监护关系存续期间的监护人与被监护人之间归入禁止结婚的亲属之列。(3)统一结婚登记前的体检操作制度，强化婚前体检诊断的硬约束；根据现代医学水平的科学认定，对禁止结婚的疾病的种类、范围作出更明确、更具体的列举说明，改变现行婚姻法中所谓“其它医学上认为不应该结婚的疾病”之模糊不清、无所适从而从未遵行的弊端。(4)健全违法婚姻无效宣告制度，增强对违法婚姻的法律制裁。婚姻法规定的结婚必须具备或排除的实质要件以及必须履行的程序手续，是婚姻形式与内容在法律上的统一要求和合法婚姻的标准模式。在此基础上，立法还应对违法婚姻的性质、种类、法律效力、纠纷发生时如何处理、财产及子女问题如何解决、没有纠纷但客观存在的违法婚姻如何清除和矫正、过错当事人的责任等予以明确规范。为此，新的立法应对婚姻登记管理条例所确定的“事实婚姻”自始无效和违法登记婚姻宣告无效的双轨制模式予以完善，统一适用违法婚姻无效宣告制度，使违反法定结婚要件的包办买卖婚姻、不到婚龄的早婚、重婚、近亲婚、疾病婚以欺骗或弄虚作假手段获取结婚证的婚姻，以及大量发生的结婚不登记的“事实婚姻”等在法律上归于无效，并规定宣告无效的具体的认定、处理、制裁、矫正的操作程序和实体规则，改变现实存在的违法婚姻自生自灭、违法难究的现状，消除司法审判与行政执法一直难予谐调的矛盾。

（四）充实亲子法律制度：(1)根据未成年子女抚养教育、管教保护的特殊要求，确立亲权制度，使亲权与监护各自独立。亲权专属于父母对未成年子女人身和财产所享有的权利和职责，是一种完整严格的监护权，具有强制性和身份性，不得转让、替代。对未成年子女的监护是亲权的补充和延伸，只有在父母均丧失亲权或没有亲权能力时，才准用监护。亲权基于亲子身份由法律直接规定，父母承担亲权职责不得附加任何条件。亲权的内容包括人身监护和财产管理两大方面，具体则指：监护教育权、居所指定权、子女交付请求权、抚养及其他财产给付请求权、职业许可权、管教惩戒权、强制受教育权、财产管理权、财产收益权等等。这些内容在现行婚姻法上没有充分体现，在民法通则的监护中亦无相应规定，立法上必须加以补充和完善。(2)随着婚恋观念的改变，两性关系的自由度增高，非婚生子女已经相应增加，亲属法必须确立婚生子女的推定和否认、非婚生子女的认领与准正制度，保障非婚生子女应享有的亲权保护及其他合法权益，防范亲生父母逃避亲权责任。(3)社会离婚、再婚率的提高，继父母与继子女关系日益增多，其法律问题愈来愈突出。在新属关系上，继父母继子女因婚姻而产生，因共同生活而形成身份上的共同体，既不同于法律拟制的收养关系又不同于自然血亲关系。因此，在亲属法上应对继亲子关系做出专门的规范，确认在什么条件下才能构成亲子权利义务及其权利义务的内容要求，什么条件下其权利义务可归于解除或消灭，哪些情况则不能解除或部分解除。

（五）更新家庭制度：这一范畴的内容很多，其中较突出的有以下几方面：

(1)基于家庭共同生活和对外事务的管理需要，统一众多法律规范中频繁使用的家长、家属划分及其法律地位与责任，在亲属法中设立家长制，以非强制性规范形式确认家庭结构及其内部人际互动关系，使家长亲属有一定的角色定位和职责分工，促进家庭关系的和睦、稳定和团结。

(2)对家庭在社会主义市场经济中的法律地位予以确认。在我国大力发展市场经济的过程中，家庭不仅是一个伦理实体，而且是一个经济实体，在社会生产、分配、交换、消费的整个过程中起着不可替代的作用，应有其独立的法律地位。根据家庭在现实经济关系中的表现，其作为经济实体有几个层次：一是仅仅是一个生活消费单位：二是作为一个自给自足或半自给自足的生产生活单位；三是从事专业生产经营的个体工商户、农村承包经营户，对内有生产经营、分配消费关系，对外有商品交换关系，在社会中扮演不同的经济角色；四是由家庭扩展的合伙和私营企业，内外经济利益关系复杂；五是公民承包、承租企业及个人、家庭、集体、国有企业合股投资、共同经营管理的经营模式中，家庭的地位、责权利关系多样化；六是农村生产经营中，出现家庭集约化生产经营管理的联合结构，显示出家庭的新性质和特点。处于不同层次、不同关系中的家庭，职能不同，经济地位不一样，在市场经济中的作用亦有区别，涉及到一系列纵向横向、内部外部法律关系，如何予以认定、引导、调控和监督，急需法律上加以明确。