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对外经济贸易企业转换经营机制实施办法

时间:2024-07-11 10:27:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8540
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对外经济贸易企业转换经营机制实施办法

对外贸易经济合作部 国家体改委 等


对外经济贸易企业转换经营机制实施办法
1993年8月5日,对外贸易部、国家体改委、国家经贸委

第一章 总则
第一条 根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》,结合对外经贸行业的经营特点,制定本办法。
第二条 本办法适用于对外贸易经济合作部直属企业。全国各类对外经贸企业可参照执行。
第三条 本办法中“对外贸易经济合作部直属企业”系指按民法通则规定的条件成立的、经对外贸易经济合作部批准并主管的主要从事对外经贸业务的企业法人。

第二章 企业资产经营形式
第四条 企业资产经营形式一般实行承包经营责任制。对外贸易经济合作部对实行承包经营责任制的外贸企业核定出口收汇额、利润额、国有资产增值率承包指标;对其他企业核定利润额、国有资产增值率承包指标(授外企业另定)。
第五条 企业按照国家规定的资产经营权,同对外贸易经济合作部签订承包合同。对外贸易经济合作部指导、监督各企业组织实施承包合同。
第六条 要求实行税利分流的企业,经过批准,可以进行“税利分流”试点。
第七条 具备条件的企业,经对外贸易经济合作部和有关部门批准,可实行股份制经营。

第三章 企业经营自主权
第八条 企业按规定上缴后的利润全部留用,并在保证实现企业财产保值、增值的前提下,自主确定留用利润中各项基金的比例和用途。
第九条 企业以前年度结存的后备基金、出口风险基金、专项易货贸易利润,可按规定使用。
第十条 属于国家管理的进出口商品,企业按分配数量经营。在具体执行中,企业可根据国内外市场变化情况减少或增加进出口数量;但减少数量应于每年九月底前报告对外贸易经济合作部,增加数量按有关规定事先报批。
第十一条 除国家组织统一联合经营的商品外,企业经营范围由企业根据自身经营优势和经营规模效益自行确定,到工商行政管理部门登记注册,报对外贸易经济合作部备案。
第十二条 尚无对外贸易经营权的企业,可按国家有关规定,申请对外贸易经营权。
第十三条 具备条件的企业,可按规定申请在国外开展承包工程和劳务合作业务的经营权。
第十四条 企业按照国家有关规定,经批准可经营国内商业、自有外汇进口商品内销和所属企业产品在国内市场批发、零售业务(国家专营商品应按规定办理);也可向有关主管部门申请经营房地产、旅游、运输、广告宣传等业务。
第十五条 除国务院物价部门和省级政府物价部门颁布的价格分工管理目录所列的少数生产资料和国务院物价部门和省级政府物价部门管理价格的个别日用工业消费品外,企业可自行确定进口商品和所属企业产品内销的价格,出口商品收购价格根据随行就市、优质优价原则自行确定。
第十六条 企业可根据业务需要,经有关部门批准在国内有关地方设立分支机构;经征求我驻有关国家使馆同意,在国外设立贸易机构(港澳地区按规定审批)。
第十七条 有外汇收入的企业经批准可设立现汇帐户,自主选择开户银行;具备条件的可申请设立财务公司、信托投资公司;境外企业按国家规定留用的利润可自由汇进汇出。
第十八条 企业留成外汇额度经调剂中心可跨省市自由调剂,自主选择调剂对象;企业集团可在财务独立核算的内部公司之间自行调剂。企业到外汇调剂中心办理交割手续,接受有关管理部门监督。
第十九条 企业可自行决定用留用资金或自筹资金在国内投资建设有关项目。企业以留利安排的生产性建设项目,按照国家规定,向税务部门申请退还企业再投资部分已缴纳所得税的百分之四十税款。
第二十条 企业在国家产业政策指导下,可自行决定兴办在项目所在地政府审批投资总额权限内的中外合资、中外合作经营项目,按项目情况到有关政府部门办理手续,报对外贸易经济合作部备案。
第二十一条 在国家批准的借用国外贷款规模内,企业可通过国家规定的渠道对外借款。
第二十二条 企业可根据其经济效益和承受能力从营业额中按比例提取促销、科技、新产品开发基金,列入管理费用。企业可按国家固定资产折旧规定自行选择折旧办法,确定加速折旧幅度。
第二十三条 企业有权根据业务需要,确定企业经常出入境的业务人员名额,报外事主管部门批准,实行一次审批、一年内多次有效的办法。企业可自行邀请国外有关人员来华从事商务活动,直接报有关部门办理出入境手续。
第二十四条 企业根据业务发展需要,可自行决定联营方式,兼并其他企业,实行集团化经营。
第二十五条 企业经营亏损严重的,经批准可停业整顿。停业整顿期间,财务主管部门应当准许其暂停上缴承包利润;银行应当准许其延期支付贷款利息;企业应当停止发放奖金。停业整顿期限一般不超过一年。
第二十六条 企业不能清偿到期债务、达到法定破产条件的,可依法破产。政府认为不宜破产,应给予资助或采取措施帮助企业清偿债务。
第二十七条 企业总经理由对外贸易经济合作部任免(委任、聘任、解聘),副总经理由总经理提名,由对外贸易经济合作部任免(委任、聘任、解聘)或经过对外贸易经济合作部资格审查和授权后由总经理任免(聘任、解聘)。大型企业集团,有限责任公司董事会的组成,按国家有关法律、法规执行。
第二十八条 除法律和国务院另有规定外,企业中层管理人员及分公司和全资子公司负责人,由总经理按照规定的任职资格和程序委任或聘任。
第二十九条 企业总经理(董事长、副董事长)晋升工资应报对外贸易经济合作部审批。企业管理人员在聘期内的待遇由企业根据其效益自行决定。
第三十条 企业境外机构的负责人按人事管理权限任免。其选派、任期和轮换由企业按国家有关规定自主决定。
第三十一条 企业有权根据实际需要,设置在本企业内有效的专业技术职务。企业按国家有关规定有权自主评定中初级专业技术职务的任职资格,在报对外贸易经济合作部备案的同时即行生效。按照国家统一规定取得专业技术职务任职资格的人员,其职务和待遇由企业自主决定。
第三十二条 除法律和国务院另有规定外,企业有权自主决定其内部机构设置。
第三十三条 企业应根据国家有关规定,按照其特点搞好定额、定员工作。企业可根据业务发展需要,自行决定人员编制。企业的副总经理、总经理助理职数由对外贸易经济合作部核定。
第三十四条 企业根据生产、经营需要,依照法律、法规和企业规章,有权自主决定招收录用职工的时间、条件、方式、数量。企业有权拒绝任何组织或个人安排的不符合企业需要的人员,拒绝任何形式的摊派。
第三十五条 企业录用应届高校毕业生,应面向社会、公开招收、全面考核、择优录用。新接收大学毕业生到基层锻炼的时间、去向、方式等,由企业自主决定。
第三十六条 企业职工可以实行全员劳动合同制或合同化管理,企业有权依照有关法规和企业规章,解除劳动合同、辞退、开除职工。
第三十七条 企业推行符合经贸行业特点的工资总额同经济效益挂钩的办法。企业在按规定相应提取的工资总额内,有权自主使用、自主分配工资、奖金。
第三十八条 企业应当每年从工资的新增部分中提取不少于百分之十的数额,作为企业工资储备基金。工资储备基金主要用于以丰补欠和弥补亏损。
第三十九条 为维护职工合法权益,企业要按照国家和地方政府的规定,参加劳动部门组织的社会保险费用社会统筹,按时缴纳社会保险基金。有条件的企业,应为职工建立企业补充养老基金。

第四章 改善企业经营条件
第四十条 对外贸易经济合作部要加快职能转变,贯彻政企职责分开的原则,不干预企业的经营活动。要用法律和经济手段,辅以必要的行政手段来强化对外经贸的宏观管理,弱化微观管理,建立起一套科学的、严密的、切实可行的宏观管理制度。推动工贸结合、技贸结合,完善进出口代理制度。在对企业实行宏观指导、监督的同时,要为企业提供良好的服务并接受企业的监督。
第四十一条 改革进出口管理体制,逐步减少主动配额和许可证管理的品种,为企业经营创造外部条件。
第四十二条 改革进出口经营体制。除国家需要组织统一联合经营的少数商品外,其他商品凡经国家批准经营对外贸易业务的外贸企业都可经营。
第四十三条 完善协调服务体系。充分发挥各进出口商会的协调服务功能和研究、咨询机构、学会、协会的服务功能,为企业提供必要的信息指导和服务。
第四十四条 完善立法,依法管理。加强对外经贸企业的普法教育,监督企业依法经营并依法管理。
第四十五条 按照国家有关规定,对外贸易经济合作部及各级对外经贸主管部门要密切同财政、税务、金融、海关、运输、保险等部门的合作,为对外经贸企业提供下述服务:
根据国家有关税收政策,出口退税要按照“征多少、退多少”和“彻底退税”的原则执行;
企业为实现政府规定的社会公益目标或者承担指令性进出口商品计划,由于定价原因而形成政策性亏损,物价部门应通过调整或者放开产品价格予以解决。不能调整或者放开产品价格的,经财政部门审查批准,给予相应的补偿;
逐步建立出口风险保险制度,保险公司提供各个市场的、各种期限的保险服务;
按照有关规定,企业在中国人民保险公司投保的远期收汇,可到中国银行和其他专业银行办理贴现;
国家银行对机电设备和成套设备出口,可根据合同,按规定提供卖方信贷,也可根据对方的资信情况,提供买方信贷;
按国家规定改善进出口运输条件。凡有国际运输经营权的企业均可根据需要,经有关部门批准开辟直达袄轮运输航线。

第五章 企业的制约和监督机制
第四十六条 企业必须执行国家政策、法规和财会制度,建立资产负债和损益考核制度,编制年度财务会计报表,报对外贸易经济合作部审核;或经登记注册的会计师事务所或审计事务所审查后,报对外贸易经济合作部备案。企业要如实向对外贸易经济合作部报送基本业务统计、劳动工资报表和资料。企业如违反有关法规、制度,弄虚作假,要根据情节给有关人员相应的处分。
第四十七条 企业不得有骗取退税等不法行为,一旦发现将依法严肃处理。
第四十八条 企业应建立健全董事会或经理办公会议制度。企业重大问题的决策(包括中层管理人员的聘任、解聘等)要充分发扬民主,广泛听取各方面的意见,以实现决策的科学化、制度化和民主化。
第四十九条 企业经营配额、许可证和审批管理的商品,由有关商会协调,商会应为企业提供良好的服务。
第五十条 建立会计师事务所、审计事务所、资产评估机构,为企业服务并实行社会监督。
第五十一条 完善职工代表大会制度,企业职代会对企业的重大决策,行使审议建议权;对涉及职工切身利益的重大问题,行使同意或否决权;对各级行政领导干部,行使民主评议和监督权。
第五十二条 企业未完成承包的收汇指标,影响上缴国家外汇额度任务的,要由企业用留成外汇额度补缴。企业完不成承包利润指标,要以企业留利补缴。
第五十三条 由于经营不善,企业完不成承包指标,当年不能增加工资总额。连续两年完不成承包任务,要扣减企业的工资总额,对总经理给予经济处罚或免职、降级、降职。
第五十四条 发挥企业党组织的保证、监督作用。企业党委参与公司重大问题的决策(包括中层以上管理人员的考核、聘用和解聘),保证和促进各项承包任务的完成,监督党员特别是党员中层以上管理人员贯彻执行党的路线、方针、政策,遵守党纪国法,搞好廉政建设,搞好对党员的管理教育。公司专职党委书记由对外贸易经济合作部委任为副总经理,参加经理办公会或董事会。
第五十五条 对外贸易经济合作部对总经理、副总经理或董事长、副董事长、常务董事定期进行考核,任期满后,要进行业绩评定和任期审计。
第五十六条 对外贸易经济合作部设立部长奖励基金,每年对成绩优异的企业和任期内业绩突出的总经理进行奖励。

第六章 附则
第五十七条 对外贸易经济合作部以前公布的有关规章和政策性文件同本办法有抵触的,以本办法为准。
第五十八条 本办法未尽事宜,按《全民所有制工业企业转换经营机制条例》执行。
第五十九条 本办法由对外贸易经济合作部负责解释。
第六十条 本办法自发布之日起实施。


中国银行业监督管理委员会关于加强银行卡安全管理有关问题的通知

中国银行业监督管理委员


中国银行业监督管理委员会关于加强银行卡安全管理有关问题的通知

(银监发[2004]13号 2004年3月17日)


各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行,国家邮政局邮政储汇局: 
为进一步提高银行卡的风险管理水平,保护持卡人的合法权益,树立消费者信心,创造安全便捷的用卡环境,现就商业银行加强银行卡安全管理的有关问题通知如下:
一、各商业银行在建立健全银行卡风险管理制度的基础上,必须建立银行卡违法犯罪案件的内部案情适时通报制度和案件及时报告制度。
各商业银行应要求其涉及银行卡业务的分支机构必须指定专人负责银行卡违法犯罪案件的适时上报和内部及时通报工作;总行必须指定专门的部门和人员负责银行卡违法犯罪案件的收集、分析和报告工作。
各商业银行应要求其分支机构在发现银行卡违法犯罪案件后必须立即(24小时内)上报总行;总行的有关部门在接到报告后,应向涉及银行卡业务的分支机构及时通报案情和部署对策,在3日内以机密件的形式将有关案情、已采取和拟进一步采取的对策措施报银监会。
各商业银行对于有关的银行卡违法犯罪案件,应及时采取相应措施,防止损失的扩大。
二、银监会将根据银行卡违法犯罪案件的性质和内容,决定是否向其他商业银行通报。
其他商业银行在接到银监会有关案件的通报后,应积极采取有效的预防措施,防止类似案件在本行发生。
对有关的银行卡违法犯罪信息,各商业银行应注意保密,不得随意扩散。
三、各商业银行应加强对银行卡交易密码的管理,交易密码的设置不得少于六位,交易密码的生成方式应采用随机生成或者由持卡人自行输入,并且对密码连续输入错误的银行卡实施账户锁定。
从2004年5月1日起,对于新发行的银行卡,原则上禁止向持卡人发放统一的初始密码;如果仍然发放统一的初始密码,必须由持卡人本人持有效身份证明到商业银行柜台修改密码后才能进行交易;对原来已发行的且采用统一初始密码的银行卡,商业银行必须提醒持卡人及时修改密码。
对于同一银行卡账户进行密码输入操作,一天内连续三次输入交易密码不正确的,应立即实施账户锁定,冻结任何资金交易;银行卡持卡人须持有效身份证明到商业银行柜台或者通过其他身份认证措施申请解除锁定后,才能重新开通账户。在申请解除密码锁定时,如果持卡人仍然记得原来的密码,并且输入的密码是正确的,商业银行必须为持卡人立即开通账户,不得以密码挂失或者其他名义向持卡人收取任何费用。
四、各商业银行应加强对银行卡持卡人账户信息的保护。
各商业银行应在2004年9月30日之前完成对ATM机的改造,增加由持卡人自行选择是否打印凭条的功能,并对凭条上银行卡号码倒数第二至第五位数进行屏蔽。
五、各商业银行应注重对银行卡持卡人有效身份的确认,对于持卡人在POS机上进行刷卡消费行为的,应要求商户核对持卡人的签名;在进行电子银行交易时,可以采取动态密码技术和增加持卡人身份号码验证等方法增强交易的安全性。
六、各商业银行应加强对银行卡的挂失管理,做到实时冻结挂失账户,并做好投诉服务。
各商业银行应公布银行卡的挂失电话号码,对合法持卡人或其代理人的挂失请求,应在接到挂失请求并核实挂失人的身份合法性后,立即冻结挂失的账户。
各商业银行应公布银行卡的投诉电话号码,对于客户的合理投诉,应及时给予反馈。
七、从2004年5月1日起,各商业银行在发放新的银行卡时,必须给持卡人发放专门的“安全用卡须知”,提醒持卡人安全使用银行卡。
各商业银行应加强对持卡人安全用卡的知识宣传,通过开卡、换卡、日常对账、用卡设备画面、大型宣传活动、新闻媒体等多种渠道进行安全用卡的宣传。
八、各商业银行要加强对ATM机和自助银行的定期巡视检查,采取技术防范措施,加强安全监控;对已安装的摄像监控系统,各商业银行必须进行定期检测保证系统正常有效运行。
各商业银行必须在ATM机等自助设备旁,提供银行卡挂失、投诉服务的联系电话号码,方便持卡人。
九、各商业银行应加强跨行交易数据的安全管理,对于其他商业银行的银行卡信息应尽到充分的保密义务。没有尽到充分的保密义务造成信息外泄的,应承担由此给其他银行和其他银行卡持卡人所造成的损失。
对于将有关银行卡的技术和服务外包给第三方的,各商业银行应制定严格的管理制度,采取有效措施防止外包方接触或泄露有关本行和其他银行的银行卡敏感信息,并明确外包方应承担的各项义务和责任。
各商业银行应将和外包方签定的有关外包的主要内容、行内制定的对外包方的各项管理制度等相关资料报送银监会。
十、各商业银行应采取卡片验证码校验措施,提高磁条卡的安全性。
为了增强磁条卡的安全性,各商业银行对于新发行的磁条银行卡均应采取卡片验证码校验措施,防止伪造卡。
对于已发行的磁条卡,各商业银行应在今后逐步通过重新发卡或者补写磁等方式,使原有的银行卡具备卡片验证码校验功能并进行校验。
十一、银监会鼓励各商业银行本着自愿原则,实现对银行卡违法犯罪案件、不良持卡人、不良商户等有关风险信息的共享,加强在风险控制和风险防范方面的合作;各商业银行应同时尽到相应的注意义务和保密义务。
十二、开展银行卡业务的邮政储汇局、信用社等机构,均应按本通知的要求加强银行卡的风险管理和安全管理。
请各银监局将本通知转发至辖内从事银行卡业务的相关机构。

浅析次承租人的优先购买权
-----田冲

[内容提要] 承租人的优先购买权早已经得到了理论界和实务界的肯定,但是次承租人是否也享有优先购买权?如果享有,其与承租人的优先购买权冲突了怎样处理,孰先孰后?笔者拟就该问题谈谈拙见,以期做引玉之砖!
[关键词] 优先购买权 弱势群体 利益平衡
先看看以下案例:
范女士于05年从一个二房东手中租赁到了一套单元房,房屋租赁合同中有房东同意二房东转租该房屋的声明和签字。范女士入住后在征得了房东和二房东同意的前提下进行了简单的再装修,并一直居住至今,此时离房屋租赁合同期满之日只有一个月的期限了。上个月,房东突然通知二房东和范女士说他的房屋已经卖给别人了,让范女士在合同期满之日搬离住房,逾期要赔偿其一切经济损失。可范女士一时找不到合适的房屋,再者自己装修的投入怎么办?于是她想自己作为次承租人能不能行使优先购买权,买下该房屋。在向房东主张优先购买权未果后,范女士一纸诉状将房东告上了法庭。
法律分析:范女士作为次承租人是否享有优先购买权以及是否优先于承租人是本案的关键。
一、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对承租物造成损失的,承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)中把这个合理期限界定为3个月。
转租是指承租人不退出租赁关系而将租赁房屋以自己名义出租给次承租人,从而获利的行为。在转租的情况下,涉及三方当事人,两个法律关系。承租人与出租人的租赁法律关系,承租人与次承租人的房屋租赁法律关系,其中承租人又是转租人,次承租人实际占有、使用房屋并享受收益,两个法律关系共存于一个标的物上,当房屋出售时必将产生纠纷。
本案中若次承租人享有优先购买权并优先于承租人或者承租人放弃了优先购买权,那么范女士就可以优先于已经签订了房屋买卖合同的买受人,在同等情况下购买该房屋,从而使自己的损失减少到最低;如果次承租人不享有优先购买权或者享有优先购买权但后于承租人的优先购买权,那么势必给其造成较大的损失,物质上的、精神上的!
二、理论界目前关于次承租人不享有优先购买权主要的理由如下:
1、优先购买权是一项法定权利,我国现有法律没有赋予次承租人享有优先购买权;
2、根据合同相对性原则,作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人,仅包括承租人与出租人,不包括次承租人,出租人与次承租人原则上没有任何权利义务关系,既然没有权利义务关系,次承租人就不能向出租人主张优先购买权,出租人也不承担向次承租人同等情况下优先转让的义务;
3、如果承认次承租人的优先购买权,会带来更多的麻烦,比如在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权,孰先孰后?无形中加重了出租人的义务。出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务;出租人作为房屋的所有权人,不能充分的行使处分权,势必使权能被严重限制;因为存在众多的优先购买权人,第三人可能会放弃洽谈,同等条件的确立也就成了难题,买卖也就成了难题了。
4、当前转租赁较多的出现商业店铺、写字楼等租赁合同中,设立优先购买权是为了保护承租人的生存和发展权,赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符;
5、出租人在无法充分行使处分权的情况下,完全可能以不同意转租为由解除合同,从而阻断房屋转租,直接向承租人收取租金,免除以后的诸多麻烦,这样将不利于房屋使用权的流转,房屋转租成为空谈,次承租人的优先购买权更成为了空谈。
笔者认为,以上理由都未免过于牵强。分述如下:
1、按照物权法定原则,物权的创设以及移转规则等都需要以法律的明文规定为前提,而我们说的这个“法律”是广义还是狭义?笔者认为,这里应该作狭义理解,即只能是《物权法》这一渊源形式,《物权法》中没有界定为物权权利的,都不能成为物权;优先购买权没有纳入到《物权法》调整的物权范围之内,所以它并非物权。笔者倾向于认为优先购买权属于具有物权排他属性的债权请求权,其设立的目的是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的,其突破了物权权利优先于债权权利的法律原则——租赁物的共有权人也享有优先购买权,其权利基础是物权权利,可相对于承租人来说,共有人要强势很多,且没有生活窘迫的现实的紧迫性,所以承租人基于债权而享有的优先购买权应该优先于共有人基于物权而享有的优先购买权,这就是法律设定承租人优先购买权的目的。法律在理解上存在歧义,按照目的解释的方法,设立承租人优先购买权是基于保护弱势群体的利益,那么次承租人相对于承租人、出租人来说,更显弱势;一般情况下承租人出租房屋是基于获利的目的,那么我们可以想象的出,承租人没有租赁房屋的紧迫需要,至少他还能把房屋让出来出租获利,何来弱势群体之说?何来紧迫性之说?
2、关于合同相对性之说——“次承租人行使优先购买权违背了合同的相对性原则,所以不宜赋予次承租人享有优先购买权”的说法更是难以令人信服。众观诸法,突破合同相对性原则的规定并非罕见:
《合同法》第73条、74条关于债的保全的规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。……因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
《合同法》第244条关于融资租赁的规定:“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的,出租人不承担责任,但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
《合同法》第272条第2款关于工程承包的规定:“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
《合同法》第313条关于单式联运的规定:“两个以上承运人以同一运输方式联运的,与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的,与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条的关于工程承承包纠纷诉讼主体资格的规定:“因建设工程质量发生争议的,发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
等等…
如此之多的突破合同相对性原则的例子,都是为了保护弱势群体而设定的,那么我们还有什么理由质疑赋予次承租人享有优先购买权这一保护弱势群体做法的合理性呢?
3、至于“在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权,无形中加重了出租人的义务,出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务。”这一说法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文规定了承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。也就是说,承租人转租房屋要么是经过出租人同意,要么是出租人解除合同导致转租合同因履行不能而解除或者是无效(理论上还有一种观点认为承租人未经出租人同意而转租的合同效力待定)而根本不会发生当事人意定的法律效果。对于前者,出租人同意转租就应该审慎的了解次承租人的情况,否则一个漠视甚至放任自己权益保护的权利者是不主张去积极的保护的,这也是法律谚语—— “法律不保护在权利上睡眠的人”所体现的精神;对于后者,要么是合同解除、无效要么是拒绝追认效力待定的合同而使其归于无效,很少或者都不会产生优先购买权的问题,如同不能拿特殊情况来代表普遍真理一样,我们不能拿可能出现的少数情况,且是具有不可预期性的少数情况来否决对大众弱势群体的保护,这样不符合公平理念。根据上述,应该赋予次承租人优先购买权,出租人只要尽了审慎、合理的注意义务是完全可以排除因不知次承租人是谁而导致的义务加重。
4、“当前转租赁较多的出现在商业店铺、写字楼等租赁合同中,赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符”的说法理由也并不充分。承租人享有优先购买权,他基于意思自由,把其权利转让给次承租人,这是意思自治的充分体现。尊重民事合同双方当事人的意思自由,不要轻易认定合同无效(哪怕是违反了强制性和禁止性的法律规定)是民事法律的精髓所在。无效性都可能被阻却,为何不能在双方当事人协商一致的情况下赋予次承租人优先购买权呢?再者,“商业目的”并不是所有次承租人所具有的,杜绝“商业目的”与保护“弱势群体”那个更重要,当然没有必要去探讨!但是杜绝大部分的商业目的与可能保护少数弱势群体利益之间孰轻孰重,这涉及到价值评判的问题,就需要掂量一番了!我们从以下几个方面来看看:(1)、商业目的是否持续不变,换句话说,是不是在未来的较长时间内,转租赁都是为了商业目的或者说大部分转租赁是为了商业目的?(2)、我们是否可以借鉴一下解放前国民党的口号:宁可错杀一千,不能放过一个?(3)、实践中,非商业目的的转租赁所占比重是否足以让我们丧失了基本的价值取向?(4)、剥夺如“锦上添花”般的出于商业目的优先购买权比剥夺如“雪中送炭”般的保护弱势群体的优先购买权的破坏性更大吗?
显然,这四个问题的答案都是否定的,权衡之下,我们有理由相信赋予次承租人享有优先购买权是符合社会公平及正义理念的。
5、关于“出租人无法充分行使处分权的情况下,以不同意转租为由解除合同,这样不利于房屋使用权的流转”的说法,笔者也认为不妥。观点如下:法律是有着严密的体系性和逻辑性的,按照体系性解释,转租赁的合同效力与出租人的同意与否无关,在出租人不同意承租人转租赁的情况下,可以解除合同,那么转租合同会因为前一个租赁合同的解除导致实际上履行不能,当事人可以以合同目的不能实现为由解除合同,追究过错方(承租人)的违约责任;若出租人同意转租,那自不必说。这样一来,三方的利益平衡,而且毫不妨碍房屋使用权的流转,何乐而不为呢?所以赋予次承租人享有优先购买权并不会必然导致限制房屋使用权流转的情况发生。
三、笔者认为次承租人应该享有优先购买权的理由:
1、赋予次承租人优先购买权是稳定转租社会关系的需要,避免因出租人以及承租人的任意处分给次承租人的生活带来大的变动;
2、因为次承租人实际占有租赁物,赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、提高效率;
3、转租想象在现实中大量存在,次承租人对租赁房屋投入高额装修等费用,避免投入成本无畏的损失,应该赋予次承租人优先购买权。次承租人如本案中的情况,如果赋予范女士享有优先购买权,那么她装修的投资既可以保全,也可以避免流离失所,减少了财产的损失,只有这样才能在众多的法律关系和当事人当中平衡利益,较少冲突;
4、法律设计承租人优先购买权这一制度的初衷是保护弱势群体,在出现次承租人的转租三方当事人中,次承租人才是真正的弱势群体,其权益更易受到侵害。在利益大小不能区分的情况下,我们确定弱势的标准就是看是否具有利益被侵害的紧迫性,承租人的利益具有现实紧迫性吗?显然没有,反而是承租人在出租获利,成为了强势群体(打个比方:只有吃饱了,才能想着去吃好,没有了住房的紧迫需要了,才会去出租获利。);而次承租人才真正具有利益被侵害的现实紧迫性,才是真正应该被保护的对象。
四、关于房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题:如前所述,赋予转租合同效力,使其效力不因出租人的同意与否而受到影响,可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的,以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人,都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理,问题都迎刃而解——永远都是:谁正在占有、居住、使用房屋,谁就应该享有行使优先购买权的权利,承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失了弱势群体的地位,保护他们基于租赁房屋的利益而赋予优先购买权不符合公平原则,也偏离了承租人优先购买权制度设计的理念和初衷。
综上所述,赋予次承租人优先购买权不仅符合法律的公平原则,更有利于简化程序、减少损失,更符合承租人享有优先购买权这一法律制度所体现的立法初衷!