摘要：善意取得，从出让方看须是让与人对该物做出了无权处分，从受让方看须是受让人出于善意通过有偿交易行为“取得”了该物。在某些情形下，善意取得会引发权利冲突，解决冲突的关键是把握好“善意”的客观标准与“取得”的多层含义。


　　善意取得是指为以移转所有权或设定他物权为目的的法律行为时，纵然让与人无权处分，善意的受让人也自取得物之占有时起取得该物的所有权或他物权。

　　从宏观角度讲，善意取得制度在高效运行的市场中发挥着巨大的作用，她不可能要求交易的市场主体具备侦探的才能去查明对方是否有权处分你所需要的东西，为我们省去了不少麻烦。它对维护市场交易秩序和安全，保护财产的静态和动态安全有无比重要的意义。它是随着社会的发展而产生，随着社会的进步而发展，反过来促进社会的发展与进步。从民事个体看，她维护了各主体的合法权利，并使之满意于权利的行驶，在追求个体私利的同时合理解决了利益的冲突，使之获得更大的权利空间。这样一个旨在维护交易安全的法律制度，却容易引起权利间的冲突，例如善意取得与优先购买权的冲突，善意取得这间的冲突，本文着重论述善意取得与优先购买权的冲突。

　　一、权利的冲突——优先购买权与善意取得的冲突

　　我国现行法律与善意取得制度相关的法律规定有《民法通则》第六十五条第三款、第六十六条，《合同法》第四十九条关于表见代理的规定，最《高人民法院关于＜民法通则＞若干问题意见》第八十九条，《合伙企业法》第二十条第二款，《土地承包法》第三十八条，《物权法》第一百零六条、第一百零七条、第一百零八条等，这些散布在不同法律中的诸多规定在特殊情形下会产生冲突，令人无所适从。

　　案例一：甲、乙各出资三千元购得一台电脑。不久，甲擅自将该电脑售与丙。乙得知此事后竭力反对，协商未果，诉致法院，请求确认买卖无效，返还电脑。

　　对此案有以下两种意见：第一种意见认为甲、乙对该电脑安份共有的事实清楚，甲未经乙同意擅自将该电脑售与丙是无权处分，但比照最高人民法院关于《民法通则》的解释“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但善意有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人负责赔偿。”，应当确认丙对该电脑的所有权，对于乙的损失则由甲赔偿。第二种意见认为上述最高人民法院的解释是针对共同共有的场合，不适用于按份共有的情形；相反，应根据我国《民法通》第七十八条第三款“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《物权法》第一百零一条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”，故应当支持乙的诉讼请求。

　　上述两种意见看似是对关于“财产共有”相关法律规定的理解冲突，实际上是善意第三人“善意取得权”与共有人“优先购买权”两种权利的冲突。“善意取得”和“优先购买”这两种取得所有权的不同方式。当由两个不同民事主体运用时，经常发生纠纷。为此我们应该理清“善意取得”与”“优先购买”的关系，当我们承认了善意第三人对财产、权利是“善意取得”，即承认了他对财产、权利的所有权时，就不能支持“优先购买”；反之，就应支持具有优先购买权的一方的“优先购买”这一行为。问题在于如何正确判断是否为“善意取得”。

　　案例一中的第二种意见是有失偏颇的。首先，我们不能囿于法律条文的字面意思，而忽视民法的价值追求。在发展市场经济的今天，法律应该致力于维护交易安全，提高交易效率，尽可能的实现资源的优化配置。《物权法》第一条“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”就充分说明了这一点。因而维护善意第三人的合法权益是上述司法解释的内在追求，也是法律义不容辞的责任。再者，它在未判明第三人是否已经依法取得该电脑的所有权的情况下，就想当然的认为共有人乙还享有已被甲剥夺的优先购买权，实在令人匪夷所思。本案中第三人是善意的，而且有偿的取得了该电脑，应该按第一种意见确认丙对该电脑的所有权，对于乙的损失应由甲负责赔偿。本案案情简单，较容易判断是否为“善意取得”，而对于一些复杂的案件应仔细分析，判断第三人是否为“善意”和是否“取得”，既是重点，也是难点。

　　二、善意取得的要件——“善意”的标准与“取得”的含义

　　 （一）“善意”的标准

　　善意，系指不知让与人无让与的权利，是否出于过失，固非所问，然依客观情况，在交易经验上，一般人皆认定让与人无让与权利者，即应认为恶意。

　　善意，系指让与人无让与权利，有无过失而在所不问。 判断善意的标准有两种主张，一是积极观念说，又称主观说，认为受让人具有将让与人视为真正权利人的观念为善意；另一个是消极观念说，又称客观说，认为受让人不知也不应知让与人无让与权为善意，即无权处分人以现实占有等方式足以让常人相信其对该物有处分权。德国民法采用第一种，我国的《物权法》也是如此。也就是说，当受让人由于粗心大意等过失行为而导致认为无权处分人有让与权时，其主观上并非恶意，也不认定其为善意。如果案例一中，甲的售价明显大大低于市场价格，丙就应该意识到甲是否有权处分，并加以调查，要求甲证明其有权处分，否则就应认定他非善意。

　　另外，善意的准据时点也不容忽视。善意的准据时点是指受让人须在完成最终取得行为时系属善意。在现实交付时指在交付之时系属善意，在简易交付时指让与合意时系属善意，在占有改定时指受让人取得间接占有时系属善意，在让与返还请求权时指取得返还请求权时系属善意，在保留所有权买卖时以物之交付之时为善意准据时点似较合理。 在善意准据时点以前，受让人必须一直处于善意的状态，即使他在此前的0.01秒时不是善意的了，也不能认定其“取得”的 合法性。

　　（二）“取得”的含义、

　　“取得”含义是什么？有人认为是取得所有权，但我们把它看作善意取得的要件之一似乎更加合理。取得即现实占有或拥有所有权。为此，我们要搞清所有权转移的时间。《民法通则》第七十二条对此作了规定“按照合同或其他方法取得财产的，财产所有权自财产交付时转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”，然而依双方约定的时间转移的情形会给善意取得制度带来很大的问题。案例一中，如果甲与丙约定丙在一月之内有权决定是否购买该电脑，此时乙主张优先购买，法院依“取得”的标准（拥有物之所有权）支持乙的主张势必会违背善意取得制度保护交易安全的价值目标。这种情况下我认为这是一种类似于期权交易 一种交易行为。丙——买方买进“选择权”的一方，甲——卖方卖出“选择权”的一方。尽管丙并未支付看的见的权利金，但他付出的是自己的个人信用；尽管甲并未取得实际的权利金，但他已经先取得了价款。当他们达成合意时，具有优先购买权的人就不能以优先购买的权利对抗善意的第三人。例如下面这个案例：

　　案例二：甲、乙二人共有一件祖传可流通的文物。甲预测该文物的市场价格将下跌就擅自与丙签订了一期权合约，约定：丙支付权利金1万元，有权决定在半年内是否以30万元的价格买入该文物，但丙不知该文物为甲、乙共有。三个月后该文物市价飞涨，甲后悔售出期权遂告知乙此况，乙诉致法院。乙主张其是按份共有人，在同等条件下有优先购买的权利，且甲是无权处分自己的那一份额，要求撤销甲与丙之间的买卖合约。

　　乙的主张不成立。理由如下：1.乙与丙并未在同等的条件下也不可能能在同等的条件下，因为乙并未像丙那样在此之前给与甲权利金，以满足甲规避风险的目的。2.甲虽是无权处分乙的份额，但丙是善意的而且在很大程度上已经间接取得了该文物的所有权，即丙完全可能在该文物价格下降的情况下，基于对市场的信心而以约定的价格买进该文物。3.丙在此之前已经承担了很大的风险，若支持乙的主张，那么对丙是不公平的，对整个市场的交易安全也是巨大的破坏。

　　认真分析案例二，可以看出丙虽未取得该文物的所有权，连现实的占有都谈不上，似乎不能适用善意取得。但是丙在很大程度上已经具备了现实占有或获得该文物所有权的可能，而甲在半年之后能否继续拥有该文物的所有权完全由丙决定。也就是说，没有意外事件的发生，丙在半年内完全有能力取得该文物的所有权，而甲在这半年内对该文物的实际管领支配能力受到了很大的限制，也就是说他对该文物的所有权已经不完整了。在这种情形下，按照善意取得的价值导向，就应该维护善意受让人的权益，确保交易的安全。为避免与善意取得条件的冲突，我们可以认为丙在达成合约时已经取得了该文物的拟制所有权，或者认为丙已经具备了对该文物很现实的管领支配能力。这有点类似所有权保留买卖时的现实占有。

　　所有权保留是指合同双方约定在约定条件（通常是价款的部分或全部清偿）成就之前，出卖人仍保留对合同标的的所有权。所有权保留通常出现在分期付款的买卖合同中，如果在条件未成就前，受让人已经现实占有了标的物而未取得所有权，能否适用善意取得维护善意受让人的权益呢？请看下例

　　案例三：甲与乙共同出资购置一机器设备。不久甲擅自与丙签订一买卖合同，约定丙可先将设备取走，但必须在一个月内付清欠款后方取得该设备的所有权。数日后,丙将设备投入适用，这时乙知晓后，主张在同等条件下优先购买的权利，而丙认为自己是善意的，而且已经现实占有了该设备，应受到法律的保护。

　　本案中，很明显受让人丙没有取得设备的所有权，但他已经善意地现实占有了该设备，以他人地眼光看设备已经是丙的了，产生了一定的公信力，而且交易行为将要完成应当适用善意取得，故乙的主张应不予支持。

　　由此可以得出，“取得”有三层含义：一是形式上拥有了对物的所有权，二是拥有了对物的现实管领支配能力，即现实占有了该物而未真正取得物之所有权，三是既现实占有了该物又在形式上取得了物之所有权。“善意”的标准就是不知也不应知让与人无权处分。善意取得制度的价值就在于赋予善意地获得物之所有权或善意地现实占有物的人以对该物的所有权并加以保护。

　　综上,从出让方和受让方角度得出善意取得的两大要件：一是让与人对该物做出了无权处分，二是受让人出于善意通过有偿交易行为“取得”了该物。这里的“物”指广义之物，包括不动产。当为不动产时，只要严格遵循善意之标准，取得之含义，就能避免给不动产权利变更带来混乱和巨大的社会影响。

　　三、权利衡平——优先购买权的让位
宁夏回族自治区固原市人民政府


固原市人民政府关于印发《固原市市区限价商品住房建设销售管理暂行办法》的通知



各县（区）人民政府，市政府各部门、直属机构、事业单位：
《固原市市区限价商品住房建设销售管理暂行办法》已经市人民政府第83次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。




二〇一一年九月三十日


固原市市区限价商品住房
建设销售管理暂行办法

第一条 为完善住房保障体系，解决中低收入家庭住房困难，促进房地产市场平稳健康发展。根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称限价商品住房（以下简称限价房）是指政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞拍取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。
第三条 本办法适用于固原市区规划范围内限价房的建设、销售和管理。
第四条 限价房的最高销售价格由市人民政府在土地公开挂牌出让时核定，利润控制在3%—6%之间。
第五条 限价房套型建筑面积不得超过100平方米（含100平方米，拆迁安置房不受此标准限制）。
第六条 住建（规划、房管）部门作为限价房的行政主管部门，负责限价房的销售管理工作。
监察部门实行效能监督，及时纠正有关错误行为，对违法违纪行为按规定查处。
发改（物价）部门负责限价房建设项目的报批和价格审定等相关工作。
国土部门负责限价房建设土地供应，做好用地规划、报批等相关工作。
社会保障部门负责做好城镇家庭就业档案或就业情况信息资料的收集、整理，及时反映家庭就业变化情况，提供准确的参考依据。
工商部门负责限价房的合同、广告等管理工作，查处违法违规行为。
国税部门根据国家、自治区有关限价房建设和销售的税费支持政策，做好相关税费优惠政策的落实工作。
民政部门负责协调指导街道办、居委会做好城镇家庭经济收入及财产状况的调查、认定等工作。
公安部门负责户籍管理和限价房销售过程中违法行为的查处工作。
开发建设单位按照土地出让时约定的限价房建设比例，完成限价房的建设任务，确保工程质量。
第七条 以家庭为单位的常住户籍居民，每户只能购买一套限价住房，已购买经济适用住房家庭除外。
第八条 符合下列条件的住房困难家庭可以申请购买限价房。
（一）申请人具有市区规划区内常住户籍满2年以上，且具有完全民事行为能力的居民；
（二）申请人家庭成员之间应具有法定的抚养、赡养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等；
（三）家庭人均年收入低于上年度城镇人均可支配收入平均水平以下的；
（四）申请人（离异的，离异时间满2年以上）在固原市没有自有产权住房，没有参加房改和集资建房。
已通过保障性住房资格审核享受住房保障且符合上述条件的家庭，也可购买限价房。
第九条 已办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的；原已有住房2年内转让的，不予购买限价房。
第十条 申请购买限价房应提供以下资料。
（一）《固原市市区购买限价商品住房申请表》；
（二）申请人户口、身份证原件及复印件（已婚的提供《结婚证》或离婚证明，同时提供配偶及未婚子女的户口、身份证原件及复印件）；
（三）申请人收入证明（已婚的，同时提供配偶及未婚子女的收入证明）；
（四）申请人住房情况证明（已婚的，同时提供配偶及未婚子女的住房情况证明）。
工作证明及收入证明需单位及主要负责人审核签章确认。
第十一条 开发建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应将限价房销售方案、销售价格，在发改（物价）、建设行政主管部门审核备案，并通过报纸和公众网站等媒体公布待售限价房楼号、套数、价格等信息，否则，不予办理《商品房预售许可证》。
第十二条 申购限价房应当按下列程序办理
（一）购房人申请。凡符合购买限价房的申请人，认真填写《固原市市区购买限价商品住房申请表》，提供相关资料向建设行政主管部门申请。
（二）购房资格审核。建设行政主管部门会同相关部门、单位对申请人的资格条件进行审核，对符合申请条件的家庭发放《固原市市区限价商品住房认购证》（以下简称《认购证》），对不符合申请条件的家庭当面告知原因。
每个家庭或者个人只能申领一个《认购证》，《认购证》有效期为两年，只适用申请人本人，转借、转让无效。
（三）签订购房合同。申请人在规定时间内按《认购证》核定的顺序、片区与开发建设单位签订《限价住房买卖合同》，申请人未按规定时间进行购房的视为自动放弃购房权利。开发建设单位要严格按照建设行政主管部门出具的《认购证》出售房屋。
（四）建档备案。签订《限价住房买卖合同》后，购房人需持由开发建设单位填写并盖章确认的《认购证》回执、《限价住房买卖合同》及首期付款收据等，30日内到建设行政主管部门进行备案，《认购证》回执将作为限价房产权登记的必收要件。
第十三条 未取得《商品房预销售许可证》擅自预售限价住房的开发建设单位，建设行政主管部门根据有关规定，可以责令其停止违法行为，限期收回所售房屋，没收违法所得，并处已收取预付款百分之一的罚款。
开发建设单位必须按照《认购证》确定的对象出售限价商品住房，不得擅自向没有取得《认购证》的申请家庭出售限价房。
第十四条 购房申请人必须如实申报户籍及工作单位等情况，提供虚假证明、证件的，由建设行政主管部门取消其申请资格或《认购证》，五年内不得再申请购买限价房；对已骗购限价房的，由建设行政主管部门收回其骗购的限价房，依法撤销其房屋所有权证，退还原购房款。无法收回的，由购房者按购房当年普通商品房与限价房价格差额的1.2倍补齐后，办理商品房所有权证。
第十五条 为申请人出具虚假证明的单位特别是单位主要负责人，市纪检监察部门要按有关规定追究单位主要负责人和相关责任人的责任。
第十六条 在申请家庭资格审查和限价房销售、管理等过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的人员，纪检监察机关追究其相关责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究其刑事责任。
第十七条 各县可参照本办法执行。
第十八条 本办法自2011年11月1日起施行。