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青海省人民政府办公厅关于转发《青海省商品房价格管理办法》的通知

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青海省人民政府办公厅关于转发《青海省商品房价格管理办法》的通知

青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于转发《青海省商品房价格管理办法》的通知
青海省人民政府办公厅
青政办(2001)23号




西宁市、各自治州人民政府,海东行署,省政府各委、办、厅、局:
青海省发展计划委员会关于《青海省商品房价格管理办法》已经省政府研究同意。现转发你们,请认真贯彻执行。


第一章 总则
第一条 为了规范商品房价格行为,适应社会主义市场经济的要求,促进公平、合理的价格竞争,保护商品房经营者、购买者的合法权益,促进住宅建设和房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章,结合我省实际,特制定商品房价格管理办法(以下简称办法)。
第二条 凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建设的商品房的价格制定,以及政府价格主管部门对商品房价格的管理,均遵守本办法。
第三条 本办法所称的商品房是指:
(一)享受政府优惠政策开发建设的安居工程、拆迁安置房及经济适用住房等特定住宅。
(二)其它普通住宅。
(三)高层公寓(住宅)、别墅等高标准住宅。
(四)房地产开发单位开发建设的经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅。
第四条 各级人民政府价格主管部门是商品房价格的主管部门,负责对商品房价格的管理、监督、指导。
商品房价格管理工作由省发展计划委员会统一领导,省、州(地、市)、县(市)三级管理。商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格形式。
对享受政府优惠政策开发建设的安居工程房、拆迁安置房的价格实行政府定价,由州(地)、市价格主管部门会同有关部门提出方案,报省计委审批;对经济适用住房等特定住宅的价格实行政府指导价,由州(地)市价格主管部门会同有关部门共同测算基准价,报省计委批准后执行。具体销售价格由经济适用住房开发经营单位在规定的浮动幅度内确定,并报省计委备案;其它普通住宅、多层公寓(住宅)、别墅等高标准住宅和非住宅小区的经营用房、生产用房、仓储用房、写字楼等实行市场调节价,由房地产开发经营单位自主定价,其销售价格报当地价格主管部门备案。在价格波动较大时,各级价格主管部门可对其价格水平进行限价,以制止暴利和防止低价倾销,稳定市场房价总水平。

第二章 商品房价格的构成
第五条 商品房价格构成:是指体现国家的价格法规和政府要求,在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。
商品房价格构成是政府价格主管部门和房地产开发经营单位制定商品房销售价格的依据。
第六条 商品房的价格,由下列项目构成:
(一)土地使用权取得费。
商品房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。
依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
(二)建设开发成本。
1、前期工程费:包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘察设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑安装工程费:包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等。
3、附属工程费:包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。
非营业性公建配套设施(设备),由各级政府负担建设费用的部分,不计入开发成本。
(三)商品房开发期间接费用:指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。
1、管理费用:指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、贷款利息:指房地产开发经营单位为筹措资金所发生的利息。
(四)税费:指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的各种税费。
(五)利润:安居工程住房、拆迁安置房不计利润;经济适用房利润控制在3%以下;实行市场调节价的商品房,其利润率由房地产开发企业自行确定。
(六)商品房差价:包括楼层差价、朝向差价。
楼层、朝向差价代数和应趋近于零。

第三章 商品房计价原则
第七条 计算商品房住宅销售价格基本公式:
成本=土地使用权取得费+商品房建设开发成本+商品房开发期间接费
商品房基准价格(元/平方米)=(成本+税费+利润)÷商品房总建筑面积
商品房销售价格:
1、属于政府定价的:销售价格(元/平方米)=基准价格×(1±楼层差价率±朝向差价率)
2、属于政府指导价的:销售价格(元/平方米)=基准价格×(1±浮动幅度)×(1±楼层差价率±朝向差价率)
第八条 对实行政府定价或政府指导价的商品住宅,其住宅建设开发成本、开发期间接费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。各地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定公布。
第九条 下列费用不得计入商品房成本:
(一)开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。
第十条 凡在预售协议中未明确价格种类或价格构成的,一律视作销售价格处理。

第四章 商品房价格管理行为规范
第十一条 商品房代收费用的管理。商品房建设项目收费,应计入商品房成本,不得在商品房销售价格以外再向购房者收取;确实需要由房地产开发企业在商品房销售价格之外向购房者收取的,须报当地价格主管部门批准,任何单位和部门都不得在商品房销售或交付使用时搭车收取各种名目的费用。属购房者自愿委托房地产开发企业代办服务费用,由买卖双方协商确定后可在价外另行收取。
第十二条 商品房建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除原地拆迁安置用房、非营业性公建配套用房和公益性服务配套设施用房的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊按国家、省有关规定执行。
第十三条 与商品房有关的各种配套设施、设备建设费用除各级政府负担部分外,其余应进入商品房成本,并不得在销售价格以外向购房者另行收取;确属商品房预售后需新增配套设施、设备,其建设费用需在价外收取的,须征得购房者同意,并与购房者补签有关协议后方可收取,不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
第十四条 房地产开发企业因非不可抗力原因造成延期交房,超过规定过渡期限而发放的过渡补贴费用和建安材料价格超过同期信息价的差额,不计入商品房成本。
第十五条 销售商品房必须实行明码标价。标价表按省计委规定的统一格式,由州(地)、市价格主管部门制发。

第五章 商品房价格管理
第十六条 属政府定价或政府指导价的商品房,房地产开发企业未经价格主管部门批准而擅自定价预售的,自定预售价格低于核定价格的,最终按自定预售价格结算,自定预售价格超过核定价格,最终按核定价格结算。同时视情节轻重,依据《价格法》有关规定予以追究。
第十七条 房地产开发经营单位应自觉遵守商品房价格管理的有关政策,接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查,如实提供有关资料。
第十八条 未经当地价格主管部门审核,普通商品住宅销售不得冠以安居房、经济适用房,平价房、成本房、微利房等名称,诱导欺骗购房者。属政府定价或政府指导价的商品房价格,未经价格主管部门核定,房地产开发企业或代理商不得在售房广告中自行标价。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时,应使用规范的价格术语,明确价格种类,不得进行价格欺诈。

第六章 附则
第十九条 本办法由青海省发展计划委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行,以前规定与本办法有抵触的,均以本办法为准。


2001年2月19日

中国银行业协会关于印发《中国银行业从业人员流动公约(修订稿)》的通知

中国银行业协会


中国银行业协会关于印发《中国银行业从业人员流动公约(修订稿)》的通知

银协发[2009]49号


各会员单位:

  为进一步提高《中国银行业从业人员流动公约》的执行力,规范银行业从业人员流动秩序,根据《劳动合同法》,在广泛征求会员单位意见的基础上,协会组织业内和法律界专家对原《中国银行业从业人员流动公约》进行了修订,经自律工作委员会第二届第二次常务委员会会议审议通过,现印发你们,请各单位转发辖属分支机构认真贯彻执行。为增强公约执行的严肃性,促进银行业从业人员有序流动,协会将定期组织公约执行情况的检查,对违约行为采取必要的措施进行自律惩戒。

  特此通知。

  附件:中国银行业从业人员流动公约(修订稿)

  中国银行业协会
二00九年七月七日

中国银行业从业人员流动公约(修订稿)

  第一章 总则

  第一条 为保障中国银行业协会(以下简称协会)各会员单位和银行业从业人员(以下简称从业人员)的合法权益,维护银行业公平有序的市场竞争环境,促进从业人员合理、有序流动,根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》等法律、法规及《中国银行业协会章程》,制定本公约。

  第二条 本公约适用于协会会员单位及其从业人员。

  第三条 会员单位及其从业人员承诺互相监督、共同遵守,自觉履行公约的各项约定,自觉维护中国银行业的整体形象。

  第二章 人员流动

  第四条 本公约所称从业人员流动是指从业人员在会员单位间进行的劳动关系或人事关系变动。

  第五条 从业人员流动应以促进银行业整体协调发展为目标,遵循依法合规、公平竞争、有序流动、促进发展的原则。

  第六条 从业人员流动可通过以下渠道:

  (一)公开招聘;

  (二)各类金融人才交流会洽谈;

  (三)具有合法资质的中介机构介绍;

  (四)会员单位之间协商并经从业人员同意,依法履行工作调动程序;

  (五)其他方式。

  第七条 会员单位的人才引入应以市场化为导向,坚持做到公开公平、优胜劣汰,侧重于引入高层次、高素质的金融、投资、法律等多方面的专业人才,不断优化人才结构。

  第八条 从业人员具有以下情形之一的,会员单位不得招收、录用:

  (一)涉嫌犯罪或其他违法违规案件,正在接受司法机关或者行政机关、监管机构依法审查,尚未结案的;

  (二)被金融监管机构禁止从事银行业务,禁入期未满的;

  (三)按有关监管规定进行离任审计,尚未完成的;

  (四)处于竞业限制期限或脱密期限内的;

  (五)因严重失职、违法违纪等原因被原单位解除劳动合同的;

  (六)未与原单位依法解除或终止劳动合同而擅自离职的;

  (七)与其他会员单位存在劳动关系的;

  (八)其他不适合从事银行业工作或不适合在会员单位间流动的情形。

  第九条 会员单位不得通过以下方式或手段进行招聘:

  (一)在招聘另一会员单位经营管理人员的同时连带招聘该经营管理人员原下属团队成员;

  (二)从另一会员单位短期内集中招聘同一类岗位从业人员;

  (三)通过代为支付服务期违约金、竞业限制违约金或通过其他变通形式承担该等款项等方式,从另一会员单位招聘从业人员;

  (四)其他不正当的手段或者方式。

  第十条 会员单位应注重从业人员的从业诚信和职业操守,对有以下情形之一的从业人员应审慎录用:

  (一)与原单位存在尚未结束的劳动仲裁或劳动争议诉讼的;

  (二)受到监管机关监管处罚的;

  (三)受到原会员单位内部处分、处罚的;

  (四)有不按照国家规定或劳动合同约定支付违约金、赔偿金等失信记录的;

  (五)近年内多次因个人原因提前解除劳动合同的;

  (六)其他应审慎录用的情形。

  第十一条 会员单位可依法通过劳动合同或其他协议,与从业人员就专项培训、服务期、竞业限制、保密义务等方面进行约定,明确双方的权利和义务。

  第十二条 从业人员在劳动合同期限或服务期限内要求流动的,应按照法律规定、劳动合同或者其他协议约定提前书面通知所在会员单位解除劳动合同,并按照法律规定和会员单位相关规章制度办理工作交接手续,双方依法约定违约金或经济补偿金的,应按照约定支付。

  在从业人员履行劳动合同和其他相关协议的约定后,会员单位应为其办理离职手续,依法出具解除或终止劳动合同书面证明,并办理档案和社会保险关系转移手续。

  第十三条 会员单位不得采用以下方式对从业人员的流出进行限制,或以其他不正当手段对从业人员流出制造障碍:

  (一)非法扣留从业人员档案、身份证件等;

  (二)不按照国家有关规定和劳动合同约定出具解除或终止劳动合同证明;

  (三)拒绝其他会员单位依有关规定提出的人员档案查阅请求;

  (四)出具虚假工作鉴定、绩效记录或其他证明材料,误导其他用人单位;

  (五)向劳动仲裁部门、法院、金融监管机构和协会出具虚假材料或提供伪证;

  (六)其他不符合法律法规规定的限制措施。

  第十四条 会员单位应客观、公正记录从业人员的工作经历,如实反映其工作业绩和表现,逐步实行推荐信、证明人等信用制度。

  第三章 管理与监督

  第十五条 协会在管理从业人员流动方面的职能:

  (一)接受会员单位的委托,对会员单位之间因从业人员流动所发生的纠纷和争议进行协调或会商;

  (二)汇总会员单位违规、违纪、失信人员及金融案件涉案人员信息,为会员单位提供服务;

  (三)受理会员单位及其从业人员对违反本公约的行为的举报,并及时核实、处理;

  (四)其他与从业人员流动相关的协调、监督和信息服务工作。

  第十六条 中国银行业协会自律工作委员会(以下简称自律委员会)有权对会员单位及其从业人员履行公约的情况进行监督检查。

  第十七条 会员单位有义务主动向协会通报违规违纪、失信人员名单和违规违纪事实,并对提供资料的真实性、准确性负责。

  第十八条 会员单位及从业人员有义务对其他会员单位的违反公约行为向协会进行举报,经自律工作委员会办公室查实后,对违反公约行为采取相应措施进行惩戒。

  第四章 罚 则

  第十九条 对违反本公约的会员单位,自律委员会可以根据违约程度采取以下措施:

  (一)警示并责令限期整改;

  (二)进行内部通报批评;

  (三)暂停、取消其自律委员会成员单位资格;

  (四)建议中国银行业协会暂停、取消其会员单位资格;

  (五)报请中国银监会对其进行监管处罚。

  第二十条 会员单位对自律委员会依据第十九条所采取的措施有异议的,可向中国银行业协会或中国银行业监督管理委员会反映情况。

  第二十一条 会员单位从业人员有违反本公约的行为,由会员单位按照相关管理制度采取惩戒措施,有异议时可向自律委员会反映情况,经自律委员会调查后,确有不当的,由中国银行业协会指导该会员单位纠正其处罚决定。

  第五章 附 则

  第二十二条 本公约由自律委员会负责解释。

  第二十三条 本公约由自律委员会常委会审议通过后生效。

中国民法典人格权法编和侵权行为法编专家研讨会讨论综述

杨立新


  2002年3月20日、21日,全国人民代表大会常务委员会法律工作委员会召开专家研讨会,讨论中国人民大学民商事法律科学研究中心受全国人大常委会法工委委托起草的《中国民法典·人格权法编》和《中国民法典·侵权行为法编》的专家建议稿(以下简称“法律建议稿”)。会议由人大常委会法工委民法室主任王胜明和中国人民大学法学院副院长、民商事法律科学研究中心主任王利明教授主持。参加会议的有中国人民大学法学院杨立新教授、姚辉副教授,中国政法大学江平教授、王卫国教授,北京大学魏振瀛教授、王轶副教授,清华大学王保树教授,中国社会科学院法学研究所张新宝教授、于敏副教授,烟台大学郭明瑞教授、房绍坤副教授,吉林大学蔡立冬副教授,中南财经政法大学吴汉东教授,最高人民法院原副院长唐德华教授、李凡副庭长、杨永清法官、陈现杰法官、姚宝华法官,最高人民检察院杨明刚检察官,天津市高级人民法院王宝发教授,法工委退休资深官员魏耀荣教授。

  会议认为,第九届全国人大常委会对制订中国民法典非常重视,李鹏委员长多次提到要加快制订民法典工作的步法。建国以来,曾经几次起草民法典,都没有完成。这次将起草民法典的工作提到立法机关的重要议事日程上来,加快步伐,时间紧,难度大,特别是整个社会还是处在一个转型时期,还有很多问题没有认识清楚,有些问题规定在民法典上可能会有一定的时代烙印,有些民法制度研究得还不够,困难很多。但是,经过了几十年的准备,制订民法典的条件基本上成熟了。这主要表现是:第一,是社会需要,经过了十几年的经济体制改革,我国初步建立了市场经济体制,又加入了WTO,社会发展急需制订一部完整的民法典。第二,国家陆续颁布了《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《收养法》、《继承法》等民法单行法,正在制订的还有《物权法》,民法典的基干已经有了,这就是制订民法典的最好基础。第三,专家、学者做了大量的学理准备,专著、论著丰富,对各项民法制度都有了较为深入的研究,有了坚实的理论基础。因此,中国民法典现在已经是呼之欲出了。

  会议对中国人民大学民商事法律科学研究中心提出的“法律建议稿”给予了高度的评价,认为在短时间内就提出了这样具有丰富内容和很高质量的“法律建议稿”草案,是非常难得的,也是非常可贵的。同时,对“法律建议稿”存在的问题以及怎样进行修改,提出了很好的意见。会议建议,起草者根据与会专家的意见进行修改,形成较为完整的“法律建议稿”,提交全国人大常委会法工委。

  一、关于民法典侵权行为法编的体例和总则问题

  (一)关于侵权行为法在民法典中的地位

  多数与会专家认为,制订民法典,侵权行为法应当作为单独的一编。这种意见认为,这种做法不是大陆法系的传统体例,但是制订民法典,如果仍然将侵权行为法放在债法中,确有不妥之处。其理由是:第一,侵权行为法之于债法,其个性大于共性,侵权行为的责任形式已经大大丰富,债法的规则有些不能适用于侵权行为法;同时,侵权法的内容也大大丰富,债法原有的体系也承受不了;《民法通则》对债权和侵权行为责任也是分开规定的,突出了侵权行为法的地位。因而应当把侵权行为法作为单独的一编。第二,侵权行为法是一个权利保护法。民法典的体系是以确立和保护权利为中心,分则的编排就是以权利的性质进行构建的,因而侵权法应当放在分则的各项权利之下。侵权法既然是一个保护权利的法律,只要是合法的权利,就应当受到侵权法的保护,这也是侵权行为法发达的原因。第三,侵权法是确定裁判的规则,是裁判法。国外的一些学者认为,大陆法系的侵权法为什么内容简单,就是解决裁判的原则问题,其他的适用问题交给法官解决,因而形成了大陆法系侵权行为法的判例法发达的现象。就中国的现实情况看,侵权法首先是对权利和利益的补救,不能由法官作为判断,而是要由法律作出规定;侵权行为法的新问题越来越多,适用什么归责原则,具备什么构成要件等等,都不是一个标准,因而表现为归责原则多样化,抗辩事由多样化。如果把这些问题完全交由法官解决,是有问题的,同时也有一个法官的素质问题。因此,接受英美法的经验,法律应当具体规定侵权行为,使之更有利于实践。第四,侵权法就是责任法,也不完全是赔偿法。当前出现了大量的侵害人格权的侵权行为,更多的责任形式不是赔偿,而是增加了新的责任形式,这些不都是债的形式。因此,赞成“法律建议稿”将侵权行为法编作为单独一编的意见。

  有的专家认为,将侵权行为法单独规定一编,是有创意的,但是,还应当考虑这样做是不是合适。在《民法通则》的体例中,是规定民事责任,将侵权责任和违约责任都规定在一起,这也是一个创举。经过十几年的实践,证明也是有好处的。现在侵权行为编单独编出来,那么违约责任怎么办?因此,还可以考虑按照《民法通则》的做法,单独规定一编“民事责任”,规定侵权责任、违约责任和其他民事责任。

  第三种意见认为,大陆法系将侵权行为的规定放在债法编,是有道理的,就是考虑侵权行为后果的债的性质,因此,对侵权行为法放在债权法中,也还是应当考虑。

  (二)关于侵权行为法编的体例问题

  1.侵权行为法编的体例

  关于侵权行为法编的编制体例,与会专家提出了很多意见。主要的意见是:

  第一种意见,赞成“法律建议稿”的做法,即将侵权行为法编分为四章:第一章为总则,第二章为侵权行为的种类,第三章为侵权责任,第四章为损害赔偿。但是,专家也指出,这样的体例也存在一些问题,就是行为和责任脱节,在有些细节上重复,在逻辑上也有一些问题。因而建议还是分四章,第二章和第三章倒换一下位置,先规定侵权行为,再后规定具体的侵权行为类型。

  第二种意见认为,侵权行为法编最好作为两章,第一章是总则,规定侵权行为法的基本规则,第二章是分则,规定具体侵权行为。第一章将侵权行为法的基本问题都规定清楚,包括归责原则、责任构成、共同侵权、抗辩事由、侵权责任以及损害赔偿等。第二章就规定具体的侵权行为,将需要规定的侵权行为类型都一项一项地规定清楚,便于适用。这就是仿照刑法的体例。

  第三种意见认为,可以考虑将侵权行为法编分为五章,第一章是一般规定,第二章是侵权行为侵害权利的类型及其责任,第三章是适用过错推定原则的侵权行为类型,第四章是适用无过错责任原则的侵权行为类型,最后第五章是损害赔偿。

  第四种意见认为,可以考虑将侵权行为法分为三个大块,第一大块是对主要侵权行为的例举,列举的都是特殊的,如果所有的侵权行为都例举的话,规定500条都不够。第二大块规定准侵权行为,不外乎规定两种情况,一是替代责任,要有法律关系的存在;二是对物造成损害作出规定。第三大块,规定责任的承担,有哪些责任方式,损害赔偿金的支付方式等等。

  2.侵权行为法编内容的详略

  在讨论侵权行为法编体例的时候,还涉及到了侵权行为法具体内容究竟应当详细还是简略的问题。

  多数专家意见是,要尽力将侵权行为法编规定得更为详细,现在提出的“法律建议稿”达230多条,是很好的,几乎将现存的侵权行为的类型一网打尽,便于掌握,便于适用,是一个“亲民法”。有的专家说,要把侵权法写成裁判法、亲民法,能够列出来的侵权行为就都列出来,再加上第一条的一般规定,使之成为与时俱进的条文,起到拾遗补缺的作用。这样就更体现亲民的思想。法律规定的很细,不仅使法官明白怎样适用,而且还使老百姓容易理解,明白了法律的规定,就会自己解决纠纷,给老百姓一个武器,效果会更好。

  有的专家认为侵权行为法应当详细,但是不必写成200多条,有100多条就可以了,欧洲民法典侵权法编草案不过也就100多条。

  也有的专家认为,侵权行为法还是一个概括的法律,不宜过于详细,还是要给法官发挥创造性的余地。立法要立得非常严谨,不能以量取胜。德国和日本的民法好处就是抽象性,给法官很大的空间。法律规定的就是责任认定和责任承担问题,要有概括性,不能像这样搞得太细。不是因为法官素质低就要规定得细,法官素质低,要解决法官的问题,而不是要迁就,而是要发挥最高法院的司法解释作用。立法要非常科学,不能不伦不类,把法律关系理顺就行了。侵权法的条文要有一定的涵盖性,案件千差万别,条文太细法官就没有裁量的余地了。

  (三)关于侵权行为法总则的内容

  “法律建议稿”的第一章侵权行为法总则共分为三节,第一节为一般规定,第二节为共同侵权,第三节为抗辩事由。第一节“一般规定”中规定了侵权行为的概念和归责原则,包括过错责任原则、过错推定原则、公平原则和严格责任,也规定了过错的概念。第二节“共同侵权”中规定了一般的共同侵权行为、共同危险行为和无意思联络的共同致害。第三节“抗辩事由”中规定了抗辩事由的各种形式。

  1.关于侵权行为的一般条款