广东省江门市人民政府办公室


江门市人民政府办公室关于印发江门市规范建设工程招标投标活动的规定的通知

江府办［2009］52号


各市、区人民政府，市直各单位：

 《江门市规范建设工程招标投标活动的规定》业经市政府十三届四十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市建设局反映。

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江门市人民政府办公室

二○○九年五月二十五日





江门市规范建设工程招标投标活动的规定


第一章 总则


第一条 为规范建设工程招标投标活动，维护建筑市场的正常秩序，保护招标投标各方的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《广东省建设工程项目招标中标后监督检查办法（试行）》等法律、法规和规章以及国家、省的有关规定，结合江门市建筑市场的实际情况，制定本规定。

第二条 江门市行政区域内以政府财政资金、国有、集体自筹资金和其他公有资金或以相同性质资本、资产投入建设的房屋建筑和市政基础设施工程的招标投标，适用本规定。其他专业工程招标投标应参照执行。

第三条 建设、发改、财政、审计、工商、监察等有关部门，依法对工程建设项目的招标投标实行有效的监督。



第二章 投标资格审查



第一节 一般规定

第四条 招标项目必须符合《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》第十四条第一款第（二）项和《工程建设项目施工招标投标办法》第八条第（四）项关于资金落实才能进行招标的规定。

 招标人在发布的招标文件中，必须公布根据国家定额、计价规定和信息价计算出来的招标控制价。凡招标人没有政策或市场依据、任意降低依据国家定额标准编制的招标控制价的，应允许投标人就其合理性提出质询，招标人如不能作出合理解释，引发争议并导致招标投标活动不能正常进行的，招标人应承担相应的责任。

招标人应在招标文件中明确不参与竞价的安全施工措施费数额、主要建筑材料市场价格异常浮动的应对原则以及工程款支付的具体办法。

第五条 投标资格审查包括资格预选、资格预审和资格后审。

资格预选是指无特定的工程项目对象，按照统一的标准条件，由行业协会公开举荐、集中核查的资格预审。资格预审、资格后审的具体要求，依照国家和省有关资格审查的规定执行。

第六条 投标资格审查活动应当进入建设工程交易中心进行，并接受有关部门监督。

第七条 市建设行政主管部门及相关部门统一确定投标资格审查初步受理的“基本条件”和详细评审的 “标准条件”，并应将统一确定的“基本条件”、“标准条件”及其依法变更的情况长期向社会公开；须附加“特别条件”的，由招标人根据招标项目的特定情况单独提出。

“基本条件”是指报名投标时必须提供的营业执照、资质证书、安全生产许可证以及企业主要负责人、项目负责人、专职安全人员的有效证件原件，即法律法规所规定的一般条件。

“标准条件”是指适用于所有一般工程的通用的资格审查或预选条件，由行业协会根据国家有关规定以及公平竞争的准则拟出、报各有关主管部门审定、招标人无正当理由不得自行变更的综合条件。

“特别条件”是指对应“技术特别复杂或有特殊专业性要求”的特殊工程所必需的资格条件，经专家论证、报建设主管部门备案后，才能适用。

第八条 行业协会根据统一确定的 “基本条件”和“标准条件”负责受理企业入选《江门市公有资金投资工程及公共工程投标人资格预选名录》（以下简称《名录》）的申请手续，定期推荐入选企业，并在网上公示，对其严肃性、真实性、可靠性负责。

江门市建设行政主管部门邀请有关部门对行业协会推荐的名单进行抽查复核，对不符合条件者予以否决，将核查的情况及时通报。

 第九条 凡进入江门市行政区域内依法从事建设工程承包活动的建筑施工企业、勘察设计、监理、咨询、招标代理企业以及与工程建设有关的重要设备和主要材料供应商等，均可提出加入《名录》的申请。

 第十条 江门市建设行政主管部门建立“江门市建设工程招标投标活动中投标人信用评价体系”，向承包企业发放《江门市建筑业企业市场信用评价手册》。

《江门市建筑业企业市场信用评价手册》由江门市建设行政主管部门按统一规定和标准监制，及时、准确记录企业在诚信守法方面的情况；满分为100分，以扣分形式对投标人实行动态管理。

工程在建时及竣工验收后，招标人应及时向建筑业协会和建设行政主管部门报告工程承包人的不良行为或违法违规情况。

第十一条 已进入《名录》的投标人有下列情形之一的，建设行政主管部门应将其从《名录》中除名：

（一）向市建筑业协会申请加入《名录》或提交与《名录》有关的资料、数据时，隐瞒真相、弄虚作假的；

（二）被建设、司法、工商、税务、社会保障、金融等单位公布了不良记录并被主管部门停止其一定期限建设活动的；

（三）因自身原因没有按合同约定完成工程勘察设计或施工、监理任务的；

（四）不与劳务分包者签订分包合同、不与工人签订用工合同，欠发工人工资引发群体性事件或造成恶劣影响的；

（五）在《江门市建筑业企业市场信用评价手册》中被扣分数累计超过40分的；

（六）不愿意承接抢险救灾工程，无故弃权的；

（七）一年内不报名投标或报名后弃权投标的；

（八）发生其他严重违法违规、质量安全事故及不良行为的。

从《名录》中除名的企业，招标人则不再受理其参加政府工程及公共工程具体招标项目的投标，行业协会自其被除名之日起两年内不受理其重新加入《名录》的申请。

第十二条 对在《江门市建筑业企业市场信用评价手册》中被扣分数累计超过30分的投标人，或已被司法、监察机关立案调查的投标人（含其企业高层人员），在建设行政主管部门未取消其投标资格前，政府工程及公共工程的招标人可拒绝其投标。

第十三条 未进入《名录》的投标人在我市各建设工程交易中心首次报名投标时，法定代表人须亲临报名现场及招投标行政监督部门，留存有效签名和个人印鉴，作为投标人当年度（法人代表任职期内）参与投标活动相关文书签署的依据。

报名参加任何单项工程规模超过1000万元的招标项目投标的，法定代表人须亲临报名现场及招投标行政监督部门，接受有效签名的确认。

 第十四条 资格预审时，按以下操作规程进行：

（一）招标人根据发展和改革部门核准的招标方式和招标范围，自行或委托招标代理发布招标公告，并按本规定编制资格预审文件，招标人对其合法性负责。

（二）招标人应在招标公告发布前3个工作日，将资格预审文件送达招标投标监督管理部门备案。

（三）从投标报名截止日到投标人递交资格预审申请文件的时间，按“标准条件”审查的，不得少于3个工作日；附加“特殊条件”的，不得少于5个工作日；国家、省另有规定的，从其规定。

（四）资格预审工作由招标人组建的资格评审委员会负责。资格评审委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为3人以上的单数，其中专家人数应占成员总数的三分之二以上。专家应当于资格预审的当天从交易中心的专家库中随机抽取。

（五）在资格预审过程中，评审人员应关闭所有自带的通讯工具，交指定地方统一保管，有特殊情况须与外界联系的，使用指定的专用录音电话。

（六）投标人递交资格预审申请文件及经查验各种证书完毕后，应在指定地方等候审查结果，不得在场内大声喧哗或试图利用各种途径对资格审查活动施加影响。凡在评审过程中对审查活动提出质疑的，须申明理由及信息来源，因无端怀疑和指责而影响评审工作的，可视为故意干扰，依法予以处理或载入不良记录。

（七）在资格预审过程中，招标代理应回避审查、评判工作，如确有必要，只负责资格审查资料的准备和统计等事务工作，并承担相应的法律责任。

（八）如审查过程中出现明显歧视或排斥潜在合格投标人的情况，又无充分理由予以澄清的，应及时纠正，并依法追究有关人员的责任。

第十五条 招标人应当自觉遵纪守法，客观、公正、自主完成资格预审。

招标代理应当按照招标人的委托，严格依据法律法规为招标人拟定招标公告，编制资格预审文件，如实向招标人解释法律法规的规定，不得明知委托事项违法而进行代理。

 招标人自行或委托招标代理拟定、发布招标公告，从发布的当天起开始接受投标报名，公告时间和报名时间均不得少于5个工作日。

 第十六条 投标人应当按照招标公告的要求，组建拟投入工程建设的基本管理班子，独立地响应招标人的要求，报名参加投标。

第十七条 资格评审人员应当遵照法律法规，严格依照资格审查文件的规定，客观公正、认真负责地独立履行评审职责，向招标人推荐合格投标人，不得对外透露评审情况，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第十八条 建设工程交易中心应当为投标报名、资格审查提供场地、信息和窗口服务，对涉及招标投标活动的有关信息和资料，按规定严格保密；交易中心工作人员应在资格评审时回避，如评审工作需要，经招投标行政监督部门人员同意，应在评审工作暂停状态下进入评审现场。未经同意，交易中心工作人员不得向他人透露资格审查过程中的任何情况。



第二节 采用“经评审的最低投标价法”评标定标的资格预选



 第十九条 建设工程采用“经评审的最低投标价法”进行评标定标时，应执行《广东省建设厅关于规范建设工程施工招标中经评审的最低投标价评标办法的意见》（粤建管函［2005］515号），招标人可按本规定第二十二条的规定限制合格投标人的数量，但应在招标公告中明确合格投标人产生的标准、原则和数量。

 第二十条 已进入《名录》的投标人，可对应公有资金投资工程及公共工程具体招标项目的“基本条件”直接报名投标。

 未进入《名录》的投标人，招标人可以不低于加入《名录》的条件对其进行资格预审。

第二十一条 招标人在具体工程招标项目中不再对已进入《名录》的投标人进行资格审查。因工程特殊性、复杂性及承包方式有“特别条件”要求的，则仅审查其是否符合“特别条件”。由招标人依据有关规定和专家论证意见设定，并送建设行政主管部门备案后公布。

第二十二条 1000万元以上工程的招标项目，合格投标人为11名；1000万元以下工程的招标项目，合格投标人为9名。具体产生步骤如下：

（一）招标人可从报名投标者中以抽签方式，抽出不多于两倍合格投标人数量的准合格投标人；

（二）招标人根据“江门市建设工程招标投标活动中投标人信用评价体系”，从准合格投标人中，按得分由高到低确定合格投标人。若条件相同的投标人数量超出既定数量，可以抽签方式确定。

第二十三条 邀请招标工程适用“经评审的最低投标价法”，从《名录》中自行选取不少于3家的企业，按本规定第三章的规定确定中标人。



第三节 采用“最低投标价中标法”评标定标的资格后审



第二十四条 资格后审，是指开标后对投标人随投标文件一起递交的资格审查申请文件进行的资格审查。

 采用资格后审时，招标人不得限定投标人总数。合格投标人的产生不限于《名录》，招标人对报名投标者仅审核其“基本条件”。

第二十五条 有下列情形之一的，应采用“最低投标价中标法”进行评标定标：

（一）因《名录》中符合条件的投标人数量达不到本规定第二十二条的数量要求的；

（二）采用“经评审的最低投标价法”评标定标一次招标失败的一般工程；

（三）土石方、绿化、路灯、管道等简易工程以及法律法规规定的其他工程。

第二十六条 采用“最低投标价中标法”时，招标人可以在招标文件中要求提供差额履约担保。

 差额履约担保作为中标人向招标人提供的履约担保，其金额为最高限价减去中标价之差。

 招标人可以在招标文件中要求以足额银行保函的形式提供差额履约担保，并随投标文件一并提供；开标时报价最低而未提供足额差额履约担保的，可作废标处理，视为不良记录，在公众媒体及交易中心曝光。

第二十七条 差额履约担保仅作为采用“最低投标价中标法” 中标后的履约担保，担保金不得用于工程款支付、追加或冲抵。对中标后逾期不签约的，招标人对其提供的差额履约担保金不予退还（以银行保函的形式提供差额履约担保的，应按有关协议把该担保金划归招标人的银行帐户）。

 对于差额履约担保金的退还或赔偿支付，招标人应按合同约定实施，并应到有关监督部门备案。

第二十八条 招标人可依法成立总数为5人以上单数的评标委员会，其中招标人至多指派1人参加评标委员会，其余评委从建设工程交易中心专家库随机抽取。对于政府财政性投资工程项目，施工招标的招标人不得委派代表参加评标委员会。

第二十九条 投标人不须编制技术标，只对招标文件的技术要求作出相应的承诺。

第三十条 开标后，评委从商务标投标报价最低者开始，对报价由低到高逐一进行资格后审。资格后审通过且商务标评审合格的，则报价最低者为第一中标候选人，报价次低者为第二中标候选人，报价第三低者为第三中标候选人。

第三十一条 已进入《名录》的中标候选人，资格后审时不需审查“标准条件”、“特别条件”即可认定合格。

未进入《名录》的中标候选人，资格后审时按不低于“标准条件”、但不另加“特别条件”的原则进行审查。

第四节 采用“综合评估法”评标定标的资格预审



第三十二条 技术特别复杂或有特殊专业性要求”的特殊工程，不适用“经评审的最低投标价法”的，采用“综合评估法”进行评标定标，配套实行资格预审，合格投标人的产生不限于《名录》。

 资格预审，是指在投标前对报名投标的潜在投标人进行的资格审查。

 第三十三条 招标人认为招标项目（服务类或特许经营类招标项目除外）属于“技术特别复杂或有特殊专业性要求”的特殊工程、采用“综合评估法”进行评标定标的，应报告建设行政主管部门，从专家库抽取5人以上单数、具有相关专业高级职称的技术类专家，对招标项目进行论证认定后方可采用“综合评估法”进行评标定标。

第三十四条 招标人可在招标公告中明确合格投标人数量，但必须公开产生合格投标人的标准和依据。

第三十五条 资格预审完成后，招标人应当自行或委托招标代理根据招标工程的具体情况，编制招标文件。招标文件应当明确具体说明评标定标的标准和办法。

 第三十六条 资格预审完成后，招标人应及时将预审结果通知参与资格预审的投标人，并向合格投标人发出预审合格通知书。通知书应载明获取招标文件的时间、地点和方法。

对不合格的投标申请人，招标人也必须及时发出书面通知，告知其不合格的具体原因。

 第三十七条 招标文件的分数权重及每个单项的分数跨度必须科学合理，并列出详细的得分标准。通常情况下，技术标40分，商务标60分；单项分数的跨度从0到3分。超出上述范围的招标文件，招标人在备案时须向招投标行政监督部门作出充分说明，并对其合法性、公正性负责。



第三章 开标、评标、定标

第三十八条 招标人必须在开标前20天将编制定稿的招标文件、在开标前15天将招标文件的修改或补充通知，送达招投标行政监督部门备案。

第三十九条 招标人在有关方面的监督下，组织7人或7人以上的单数组成评标委员会。

 一般情况下，招标人至多指派1名代表参加评标委员会。有特殊情况须增加招标人评委的，招标人应向有关部门说明具体理由。增加后的招标人评委总数，不得超过评委总数的三分之一。

 第四十条 评标委员会按照招标文件的规定，对投标文件的包装情况进行合格性审查。

第四十一条 招标人或招标代理将合格的投标文件移送开标室，经投标人检查确认其投标文件包装及密封完好后当众开启，并在有关方面的监督下移交给评标委员会进行评标。

 招标人或招标代理在开标的同时，当众以抽签方式抽取项目经理答辩顺序。

第四十二条 在评标过程中，所有评委必须关闭自带的通讯工具，交指定地方统一保管。有特殊情况须与外界联系的，使用评标室内的专用录音电话。

第四十三条 投标人递交投标文件及经查验相关证件完毕后，可以在开标室静候，不得干扰评标。

凡在评标过程中对审查活动提出质疑的，须申明理由及信息来源。因无端怀疑和指责而影响评标工作的，可视为故意干扰，依法予以处理或作不良记录予以记载。

第四十四条 招标人指派的评委与专家库随机抽出的评委应当分别处于不同的评标室进行独立评标。

 第四十五条 招标代理在评标开始后应对整个评标、定标过程回避，必要时只负责向评标委员会提供有关的表格，评标结束后整理评标资料，统计评标数据等，不得对评标过程的任何问题发表任何意见，并依法对所掌握的有关情况保密。

建设工程交易中心工作人员应对评标过程回避。因评标工作的需要，经招投标行政监督部门人员同意，应在评标工作暂停状态下进入评标现场处理相关事务。

 未经招投标行政监督部门同意，招标人的非评标人员不得进入评标室。如确需观察评标的，可在得到允许后通过闭路视频监控室观看评标室的无声视频。

第四十六条 对参加答辩的项目经理，由招标人指派的代表和一名以上的专家评委对照投标文件和身份证原件逐一严格核实答辩人身份。

 答辩问题必须统一命题，由评委组长统一提问；评委与答辩者严格分离，不得当面进行答辩。

第四十七条 评标结束后，招标人或招标代理应当根据评标委员会的评标结果确定中标候选人，认真填写《评标报告》并报招投标监督管理部门备案。

第四十八条 为抢险救灾、突发事件而必须紧急建设的工程，由抢险救灾指挥机构直接在《名录》中指定或抽取符合要求的承包人承接，并应事先依据工程定额明确工程结算原则。



第四章 监督管理

第一节 对招标人的监督管理

 第四十九条 招标人不得违背招标文件和中标人的投标文件与中标人订立合同，或拒绝与中标人签订合同。合同中必须具有约定工程造价风险分摊的条款。

 凡在工程建设中另行订立背离原合同实质性内容或擅自提高工程造价的，有关监督部门将依法予以核查、处理。

 第五十条 招标人、监理单位和承包单位应共同严格遵守招标文件中对工程变更及工程签证的约定和管理规定。

第五十一条 使用政府财政资金、国有、集体自筹资金及其他公有资金的招标项目，因设计图纸重大修改或重大变更需要重新修订原中标价或合同价的，应报原项目审批部门和资金监管部门批准，报建设行政主管部门和审计机关备案。

第五十二条 工程竣工结算之日起5天内，建设单位应按规定办理工程项目竣工结算备案。



 第二节 对中标人的监督管理

第五十三条 凡在江门市行政区域内从事经营活动的建筑业企业，在签定承包合同后应当向市建筑业协会领取《江门市建筑业企业市场信用评价手册》。

第五十四条 建设行政主管部门应把投标人的下列信息作为企业经营的良好行为记入《江门市建筑业企业市场信用评价手册》，并在江门建设信息网（www.jmjsw.gov.cn）上公布，以作鼓励：

（一）企业获得建设部、广东省、江门市或建设部承认的行业协会等部门、机构评定的工程质量或安全奖的；

（二）企业被金融机构评定为“AA”信用等级的；

（三）企业通过国际质量标准认证的；

（四）企业被税务部门评定为“A”级纳税信用的；

（五）企业其他有关诚信守法经营、取得重大业绩等信息的。

 第五十五条 凡发生下列情形之一的承包企业，经有关部门认定为不良行为后，由建设行政主管部门记入《江门市建筑业企业市场信用评价手册》进行扣分，并在江门建设信息网上公布，以作惩戒:

（一）违反有关工程建设的法律、法规、规章的；

（二）工程投标和建设中进行商业贿赂的；

（三）违反工程建设强制性标准的；

（四）违反有关合同管理、劳动用工、城市管理、工商管理、税务管理等法律、法规、规章的；

（五）降低工程质量，影响施工安全，扰乱建设市场秩序，侵害交易对方合法权益的；

（六）因自身投标失误等原因，造成工期违约的。

 第五十六条 对于企业的不良行为，应有下列文件之一才能认定：

（一）已生效的行政处罚决定书；

（二）已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁裁决书；

（三）由建设行政主管部门或有关管理部门签发的责令整改通知书；

（四）经有关部门或执法机构查证属实的材料；

（五）其他具有法律约束力的文件。

 第五十七条 企业认为在江门建设信息网上公布的有关本企业的信息与事实不符的，可以申请市建设行政主管部门变更或者撤销记录。

 市建设行政主管部门应当在受理申请后5个工作日内复核，并将复核结果书面告知申请人。对于信息确有错误的，市建设行政主管部门应当及时在江门建设信息网上更正、声明。

第五十八条 任何组织和个人均可以通过江门建设信息网查询企业市场信誉、诚信守法方面的相关信息。

 第五章 法律责任

第五十九条 招标人应当加强工程建设活动的管理，对投标人中标后转包、违法分包、降低工程质量标准、拖延工期或发生工程质量、安全生产事故等违法行为的，应当及时报告有关监督部门。

 第六十条 建设行政主管部门应当建立中标后的跟踪管理制度，依据《广东省建设工程项目招标中标后监督检查办法（试行）》（粤建管字［2004］10号）等规定进行监督检查，及时将检查发现的不良行为记入该企业的《江门市建筑业企业市场信用评价手册》。

 已进入《名录》的中标人，建设行政主管部门还应把其不良行为及时通报有关部门及行业协会。

 第六十一条 监察、税务、劳动、建设等部门应在投资2000万元以上的招标项目的施工后期，对中标单位的财务管理、劳动用工状况进行综合检查。发现围标、串标、转包、违法分包或故意不履行合同的，依法进行处理，并取消其两年内在江门辖区的投标资格；有关企业已进入《名录》的，还应从《名录》中除名。

第六十二条 招标人依法承担自行或委托实施招标活动的法律责任。被委托代理招标事宜的招标代理机构承担连带责任。投标人依法承担投标及相关活动的法律责任。

第六十三条 在招标投标活动中，招标人、投标人、招标代理机构，以及有关监督管理机关、建设工程交易中心的工作人员发生违法行为的，应依法予以处理。



 第六章 附则

 第六十四条 本规定自2009年7月15日起施行。本市之前印发的相关规定如与本规定相抵触的，以本规定为准。


山西省人大常委会


山西省物业管理条例

　　（２００４年９月２５日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）
　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　省人大常委会公告
　　《山西省物业管理条例》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议于２００４年９月２５日通过，现予公布，自２００５年１月１日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　２００４年９月２５日

　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和 物业管理企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条　配套设施齐全的物业推行物业管理；配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位（或者公有住房出售单位）和公用企（事）业单位完善配套设施。
　　鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。
　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
　　设区的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。
　　　　　　　　　　第二章　业主和业主大会
　　第五条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
　　第六条　物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
　　只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第八条　物业管理区域的划分应当遵循下列原则：
　　（一）方便居民的生活和工作；
　　（二）有利于对物业实施统一管理；
　　（三）有利于社区建设与管理。
　　第九条　有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域：
　　（一）属于独立封闭式小区的；
　　（二）处于同一街区或者位置相邻的；
　　（三）配套设施设备可以共享的；
　　（四）其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
　　物业管理区域划分后，设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
　　第十条　物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
　　（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
　　（二）共用设施设备情况；
　　（三）建设单位、产权单位；
　　（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
　　（五）物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　第十一条　在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业管理企业均可以向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告：
　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到５０％以上的；
　　（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足５０％，但自第一个业主入住之日起满2年的。
　　设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当自收到报告之日起３０日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
　　筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于７日。
　　第十二条　筹备组负责下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）提出业主大会议事规则和业主公约草案；
　　（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
　　（五）其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开１５日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于７日。
　　第十三条　筹备组应当自成立之日起３０日内，在物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
　　第十四条　业主在首次业主大会会议上的投票权数由套（处）票和面积票组成，具体按照以下标准确定：
　　（一）住宅物业一套计１０票，其建筑面积每满１０平方米增加１票，不足１０平方米的部分不计票数；
　　（二）非住宅物业一处计５票，其建筑面积每满１０平方米增加一票，不足１０平方米的部分不计票数。
　　业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。
　　第十五条　业主大会会议应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
　　业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
　　第十六条　一个物业管理区域内业主在３００人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议７日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
　　被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。
　　第十七条　业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。
　　业主委员会委员的人数应当是５至１５人的单数，业主委员会任期为３至５年，可以连选连任。
　　召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　第十八条　业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，持下列资料向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案：
　　（一）业主大会成立的情况；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主委员会委员的基本情况。设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起７日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。
　　业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。
　　第十九条　业主委员会认为有必要，或者有２０％以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第二十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；
　　（二）连续３次无故缺席业主委员会会议的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（五）拒不履行业主义务的；
　　（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
　　业主委员会委员应当自委员资格终止之日起３日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
　　第二十一条　业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。
　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十二条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。
　　　　　　　　　　　　第三章　物业管理企业
　　第二十三条　物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
　　物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。
　　第二十四条　物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：
　　（一）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；
　　（二）根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；
　　（三）选择专业性服务企业承担专项服务业务；
　　（四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；
　　（五）法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。
　　第二十五条　物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：
　　（一）履行物业服务合同；
　　（二）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；
　　（三）执行物业管理行业规范、服务标准；
　　（四）妥善保管物业有关资料；
　　（五）接受有关行政管理部门的监督管理；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第二十六条　物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起１０日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。
　　　　　　　　　　　第四章　物业管理招标投标
　　第二十七条　前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。
　　物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。
　　物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业管理企业资质的企业法人。
　　第二十八条　新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模小于３万平方米的，经物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十九条　建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
　　（一）现售商品房在现售３０日前；
　　（二）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
　　（三）非出售的新建物业在交付使用９０日前。业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同期满前６０日内或者合同解除之日起６０日内，完成物业管理招标投标工作。
　　第三十条　评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。
　　依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为５人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的２／３。
　　第三十一条　招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
　　招标人应当自确定中标人之日起１５日内，向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。
　　第三十二条　物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。
　　　　　　　　　　　　第五章　前期物业管理
　　第三十三条　本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
　　建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。
　　第三十四条　前期物业服务合同的内容由建设单位与物业管理企业约定，一般包括下列事项：
　　（一）双方的权利和义务；
　　（二）物业的基本情况；
　　（三）服务事项、质量和费用；
　　（四）计费方式和收费起始时间；
　　（五）合同期限和合同解除条件；
　　（六）违约责任。
　　前款规定的服务事项一般包括下列内容：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；
　　（二）环境卫生、绿化管理；
　　（三）物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项；
　　（四）物业装饰装修管理；
　　（五）物业档案资料管理。
　　第三十五条　建设单位应当自物业竣工验收备案之日起３０日内，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。
　　分期建设的物业，建设单位应当与物业管理企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。
　　第三十六条　建设单位和物业管理企业办理物业的交接验收手续时，物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房、共用设施设备和下列资料，并办理书面移交手续：
　　（一）物业（不含业主个人房屋）权属资料；
　　（二）设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证，安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）规划设计图及批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（五）前期物业管理所必需的其他资料。
　　第三十七条　未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
　　第三十八条　建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。
　　物业管理用房所有权属于业主，不得买卖或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。
　　　　　　　　　　　　第六章　物业管理服务
　　第三十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。
　　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十条　业主委员会应当自物业服务合同签订之日起３０日内，按照本条例第三十六条的规定，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。
　　第四十一条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。
　　第四十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
　　前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
　　物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十三条　物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
　　物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
　　物业服务收费实行政府指导价的，物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。
　　第四十四条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业服务费用实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。
　　第四十五条　物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。
　　房地产行政主管部门接到投诉后，认为该投诉事项不属于其职责范围的，应当及时告知投诉人向有关部门投诉。
　　　　　　　　　　　第七章　物业的使用和维护
　　第四十六条　业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
　　业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　第四十七条　物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌；
　　（二）违法修建建筑物、构筑物；
　　（三）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备；
　　（四）擅自设置营业摊点；
　　（五）占用、损坏绿地、树木和绿化设施；
　　（六）擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划；
　　（七）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
　　（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；
　　（九）利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
　　第四十八条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。
　　车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。
　　第四十九条　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
　　第五十条　物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。
　　第五十一条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十二条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　本条例实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。
　　专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。
　　省建设行政主管部门和设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内专项维修资金收取、使用、管理的监督工作。
　　第五十三条　专项维修资金由物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者其委托的单位代收。
　　未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门代管；业主委员会成立的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。
　　第五十四条　专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。
　　专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。
　　专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。
　　第五十五条　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金按照下列规定使用：
　　（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
　　（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
　　（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
　　第五十六条　业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
　　因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
　　　　　　　　　　　　　第八章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例规定，法律、法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。
　　第五十八条　违反本条例规定，未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例规定，物业管理企业自接到解聘通知之日起１０日内不退出该物业管理区域的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令退出；拒不退出的，颁发资质证书的部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议国家有关部门予以处理。
　　第六十条　违反本条例规定，擅自改变房屋使用性质的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，有关行政管理部门依法予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十一条　违反本条例规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条　违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门挪用专项维修资金的，由同级人民政府追回挪用的专项维修资金，没收违法所得，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
　　物业管理企业挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议吊销其资质证书。
　　业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款。
　　挪用专项维修资金构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六十三条　违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　　　第九章　附则
　　第六十四条　本条例所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　本条例所称包干制，是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　本条例所称酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第六十五条　本条例自２００５年１月１日起施行。